Zamiast supermarketu na osiedlu Staszica – kolejny blok? Radni dwóch klubów mówią planom dewelopera „nie”

Deweloperem jest spółka Rinova Pruszków Powstańców. Jej wniosek do rady miasta datowany jest na 23 lipca 2026 r. Deweloper zakłada rozbiórkę istniejącego pawilonu i postawienie w jego miejsce budynku o czterech kondygnacjach nadziemnych, wysokości około 12 , z garażem podziemnym. Miałoby się tam znaleźć 25–27 mieszkań. Parter zostałby częściowo przeznaczony na lokale usługowe. Inwestor wskazuje m.in. możliwość urządzenia biura, salonu fryzjerskiego, restauracji, małego sklepu, klubu fitness, czy kawiarni.

Dlaczego „lex deweloper”?

To kluczowy element całej sprawy. Działka jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Problem polega na tym, że zamierzenie inwestora nie jest zgodne z podstawowym przeznaczeniem tego terenu w planie. Teren oznaczony symbolem 13U przeznaczono przede wszystkim pod wielofunkcyjny zespół usługowy, obejmujący m.in. handel, gastronomię, ochronę zdrowia, biura, hotelarstwo, kulturę, rozrywkę, oświatę, sport i rekreację. Tymczasem Rinova chce, aby podstawową funkcją nowego obiektu była funkcja mieszkaniowa, uzupełniona usługami na parterze. Sam inwestor zresztą wskazuje we wniosku, że inwestycja nie spełnia ustaleń planu w zakresie przeznaczenia podstawowego dotyczącego mieszkalnictwa, choć jest z nim zgodna w zakresie usług.

Możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej mimo odmiennych ustaleń planu miejscowego dawała tzw. specustawa mieszkaniowa. Rinova złożyła wniosek jeszcze w czasie jej obowiązywania i sprawa jest prowadzona w tym trybie. W tym przypadku o lokalizacji inwestycji nie rozstrzyga prezydent miasta. Wniosek składany jest za jego pośrednictwem do rady miasta i to rada podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji albo o odmowie jej ustalenia.

Pruszkowska Wspólnota Samorządowa: „Lex deweloper” nie powinien służyć do omijania planowania przestrzennego

Przeciwko budowie bloku przy ul. Powstańców zdecydowanie opowiedział się klub radnych Pruszkowska Wspólnota Samorządowa (PWS). Wnosi o odrzucenie w całości wniosku spółki Rinova i przekonuje, że nie ma uzasadnienia dla zastosowania szczególnej procedury przewidzianej przez tzw. lex deweloper.

Klub w opublikowanym oświadczeniu zwraca uwagę przede wszystkim na moment, w którym inwestor wystąpił o zgodę. Wniosek został złożony już po uchwaleniu przez radę miasta planu ogólnego Pruszkowa, choć przed jego wejściem w życie. Jednocześnie teren przy Powstańców objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sięganie w takiej sytuacji po specustawę prowadziłoby, zdaniem radnych, do pominięcia kierunku rozwoju przestrzennego wyznaczonego przez miasto.

Radni podkreślają, że sama możliwość prawna realizacji inwestycji niezależnie od ustaleń planu miejscowego nie oznacza automatycznie, że rada miasta powinna wyrazić na nią zgodę. Zdaniem PWS, procedura „lex deweloper” powinna mieć charakter wyjątkowy i nie powinna służyć do zastępowania przyjętych przez miasto zasad planowania przestrzennego. Radni przekonują, że w tym przypadku nie występuje interes publiczny, który uzasadniałby odstąpienie od ustaleń obowiązującego MPZP.

Jednym z najważniejszych zarzutów jest możliwy wpływ nowej zabudowy na układ komunikacyjny. Klub wskazuje na utrudnienia występujące w tej okolicy w godzinach szczytu. Zastrzeżenia dotyczą również parkingów. Inwestor przyjął wskaźnik 1,3 miejsca na mieszkanie i przewiduje – według koncepcji opisanej we wniosku – 33 miejsca dla 25 mieszkań oraz cztery dla części usługowej. Radni uważają ten poziom za niewystarczający – wskazują, że część gospodarstw domowych dysponuje więcej niż jednym samochodem. Ich zdaniem niedobór miejsc na terenie inwestycji mógłby zwiększyć presję na parkowanie w sąsiedztwie.

Kolejny spór dotyczy funkcji planowanego budynku. PWS zwraca uwagę, że choć inwestor pozostawia na parterze powierzchnie usługowe, mają one zajmować tylko od 150 do 250 m kw. Oznacza to zdecydowaną dominację funkcji mieszkaniowej nad usługową, podczas gdy obowiązujący plan miejscowy przewiduje dla tego terenu przede wszystkim funkcję usługową. W stanowisku pada argument, że okolica potrzebuje nie tylko nowych mieszkań, lecz również sklepów, usług, gastronomii i miejsc pracy.

Klub podnosi także kwestię szkół i pozostałej infrastruktury społecznej. Według PWS wskazane przez inwestora placówki oświatowe już obecnie funkcjonują przy stosunkowo wysokim wykorzystaniu możliwości organizacyjnych, a dalsza zabudowa mieszkaniowa może zwiększyć liczbę uczniów. Radni oczekują więc, aby przy rozpatrywaniu wniosku analizować nie tylko parametry samej działki, ale również możliwości miasta w zakresie zapewnienia miejsc w szkołach i innych usług publicznych.

Stanowisko kończy się wnioskiem o odmowę ustalenia lokalizacji inwestycji przy ul. Powstańców. Pod dokumentem podpisali się przewodnicząca klubu Ewa Nowacka oraz Karol Chlebiński, Agnieszka Kostera, Radosław Majewski i Marzena Wieteska.

Koalicja Obywatelska też chce odrzucenia wniosku

Do przeciwników inwestycji przy ul. Powstańców 48 dołączył klub radych Koalicji Obywatelskiej. W uwagach skierowanych do prezydenta Piotra Bąka radni KO wnoszą o odmowę ustalenia lokalizacji inwestycji. Zasadniczy argument dotyczy zgodności przedsięwzięcia z nowym planem ogólnym Pruszkowa oraz podstawy prawnej dalszego prowadzenia procedury.

Według KO działka, na której stoi Carrefour, znalazła się w planie ogólnym w strefie SU – usługowej. Tymczasem inwestor zamierza wznieść przede wszystkim budynek mieszkalny wielorodzinny, z usługami jedynie na parterze. Klub wskazuje, że planowana powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi około 1200–1300 m kw., a usług 150–250 m kw. Trudno więc uznać usługi za podstawową funkcję przedsięwzięcia.

To rozróżnienie ma, według KO, zasadnicze znaczenie prawne. Specustawa mieszkaniowa pozwalała bowiem realizować inwestycję niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale uzależniała jej realizację od zgodności z dokumentem planistycznym wskazanym w ustawie. KO argumentuje, że po wejściu w życie planu ogólnego należy zbadać zgodność inwestycji właśnie z tym dokumentem. Kwestia nie jest jednak oczywista: przepisy przejściowe reformy planowania przestrzennego przewidują stosowanie dotychczasowych regulacji do spraw dotyczących lokalizacji inwestycji mieszkaniowych wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie planu ogólnego. W przypadku Rinovy wniosek został złożony przed 21 sierpnia, czyli przed dniem, kiedy plan ogólny Pruszkowa zaczął obowiązywać.

Radni zwracają uwagę na szczególną chronologię sprawy. Rada Miasta uchwaliła plan ogólny 25 czerwca 2026 r., wniosek Rinovy został złożony 23 lipca, natomiast plan wszedł w życie 21 sierpnia. Klub domaga się więc ustalenia, czy po tej dacie ponownie oceniono przedsięwzięcie pod kątem zgodności z aktualnie obowiązującym planem ogólnym, w szczególności ze wskazaną dla działki strefą usługową. KO nie przesądza w swoim stanowisku, że inwestycja jest prawnie niedopuszczalna. Pisze o „poważnej i zasadniczej wątpliwości” i domaga się jej rozstrzygnięcia przed głosowaniem rady miasta.

Zdaniem klubu, nie wystarczy wcześniejsze oświadczenie inwestora o zgodności przedsięwzięcia z dokumentami planistycznymi, jeżeli zostało sporządzone przed wejściem planu ogólnego w życie.
Druga wątpliwość dotyczy samego obowiązywania specustawy. Radni KO pytają, na jakiej podstawie prawnej postępowanie jest prowadzone po 1 września 2026 r. To pytanie nie jest bezpodstawne: specustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych wygasła 1 września 2026 r. Wniosek inwestor złożył wprawdzie jeszcze 23 lipca, a więc przed tą datą. KO domaga się jednak wskazania przepisów przejściowych pozwalających na dalsze procedowanie rozpoczętej wcześniej sprawy.

Ostatecznie klub KO wnosi o nieuwzględnienie wniosku Rinovy i odmowę ustalenia lokalizacji inwestycji.

Klub radnych Koalicji Obywatelskiej tworzą obecnie 4 osoby: Rafał Rogulski, Katarzyna Włodarczyk, Magdalena Sawicka i Michał Maj.

Deweloperowi o zgodę będzie trudno

Jak widać, wniosek Rinovy już na wstępie napotkał w radzie miasta poważny opór. Nie oznacza to jeszcze, że wynik przyszłego głosowania jest przesądzony – oba kluby nie dysponują samodzielnie większością w 23-osobowej radzie; inwestor potrzebowałby poparcia radnych spoza tych ugrupowań. Ale o nią będzie ciężko zważywszy, że głosy mieszkańców Pruszkowa domagających się zastopowania presji deweloperskiej są z upływem lat coraz głośniejsze.

Stanowisko klubów PWS i KO to ważny sygnał w mieście tak intensywnie zabudowywanym jak Pruszków. Rozwój nie może oznaczać wyłącznie dokładania kolejnych mieszkań na każdej działce, na której da się je zmieścić. Potrzebne są sklepy, usługi, szkoły, zieleń, miejsca parkingowe i infrastruktura zdolna obsłużyć nowych mieszkańców. Dobrze więc, że przynajmniej w tej sprawie część radnych wyraźnie stawia granicę dalszemu dogęszczaniu zabudowy.