Za zamieszanie przy ul. Dobrej odpowiadają poprzednie władze miasta

Granice problematycznego terenu wyznaczają ulice: od zachodu Dobra, od północy Śląska, od południa Lessowa. Od wschodu oddziela go blok PSM znajdujący się przy al. Wojska Polskiego 38. Ten niewielki obszar o powierzchni niespełna pół hektara przynajmniej od 2015 roku jest scenerią rozgrywki między prywatnym inwestorem i władzami miasta, a mieszkańcami.

Ślady “zamieszania” w tych okolicach widać na mapach geodezyjnych już na pierwszy rzut oka. W dość jednolity, logiczny i zrozumiały podział działek na os. Staszica nagle wkrada się gęsta siatka linii podziałów. W istocie, znajdujący się tu plac zieleni o powierzchni 4149 mkw. podzielony jest na kilkanaście działek (ich granice i numeracje zmieniały się kilkakrotnie w ostatniej dekadzie) o złożonej strukturze własności. 

Początkowo teren był zarezerwowany pod budowę żłobka. Pomysł na inwestycję szybko zarzucono, wobec czego do gry weszli właściciele poszczególnych działek. Część z nich należała do Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, część do miasta, część do prywatnych właścicieli, a status kilku pozostałych był przedmiotem sporu m.in. między magistratem a spadkobiercami lub podmiotami ubiegającymi się o ich zwrot na podstawie rozmaitych przepisów. 

Czas na myślenie był 12 lat temu

Przez kilka lat “własnościowe status quo” ulegało dynamicznym zmianom*, by w końcu większość działek od zachodniej strony skwerku (tak nazwijmy umównie omawiany obszar – przyp. K.Ch.) znalazła się w rękach inwestora noszącego się z zamiarem wybudowania wielokondygnacyjnego bloku mieszkalnego. Zamiarem – jak się okazało – wspieranym i sankcjonowanym dokumentami planistycznymi i prawem miejscowym. 

W 2000 roku, gdy uchwalano Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, teren przy ul. Dobrej przewidziano jako “strefę mieszkaniową zainwestowaną”, czyli taką, na której dominuje zabudowa wielorodzinna, dopuszcza się zwiększenie jej powierzchni i – zgodnie z opisem studium – nie rekomenduje się zmian prowadzących do zmiany funkcji bądź charakteru tej strefy. 

[Fot.: ul. Dobra – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Pruszków]

Na podstawie uchwalonego studium w grudniu 2009 roku przegłosowano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza w tym miejscu powstanie nawet 7-kondygnacyjnej zabudowy wielorodzinnej o maksymalnej wysokości 27,5 m, z funkcją usługową na parterze i niższych kondygnacjach. To właśnie w tym dokumencie należy dopatrywać się przyczyn zamieszania, z którym mieszkańcom i władzom Pruszkowa przychodzi się dziś zmagać. Gwoli uczciwości warto jednak zaznaczyć, że w trakcie wyłożenia i uchwalania planu dla tego obszaru do magistratu nie wpłynęły żadne uwagi. 

Z jednej strony – trudno się dziwić. Pruszkowski magistrat nigdy nie słynął z zaangażowania w otwarty dialog z mieszkańcami czy przychylności wobec instytucji konsultacji społecznych. Na ogół czyniono zadość jedynie podstawowym i obligatoryjnym wymogom prawnym w kwestii zapowiadania, ogłaszania i informowania o podejmowanych decyzjach – stąd wykładane projekty planów nie spotykały się z nadmiernym odzewem ze strony mieszkańców. 

Z drugiej zaś – 12 lat temu tematy gospodarki przestrzennej, ochrony przyrody w miastach czy projektowania przestrzeni przyjaznej mieszkańcom nie były aż tak nośne, jak dzisiaj. Rzadko kto myślał o skutkach, jakie podejmowane decyzje mogą przynieść miastu za ponad dekadę. Zastany układ urbanistyczny miasta traktowano niekiedy jak dany raz na zawsze. Niewiele osób spodziewało się, że miejsce służące przez długie lata rekreacji może w niedługim czasie przeistoczyć się w plac budowy. 

Koniec końców jednak, zarówno władze uchwałodawcze jak i wykonawcze w mieście wybierane są po to, by stały na straży interesów mieszkańców i to zawsze na nich spoczywać będzie odpowiedzialność za podejmowane decyzje. Obywatele zaś mają prawo oczekiwać, że działania polityków będą podbudowane troską o dobro wspólne bez względu na to, czy ktoś oddolnie podniesie raban. 

Zbieranie ziem deweloperskich

Przepisy prawa miejscowego nie były więc przeszkodą dla wykonania w tym miejscu dużej, prywatnej inwestycji. Problemem pozostała jednak wspomniana wcześniej struktura własności działek. O ile inwestorowi udało się “uzbierać” działki w zachodniej części skwerku, tak te na jego wschodnim krańcu pozostawały wciąż poza jego zasięgiem. Nie jest zaś tajemnicą, że wejście w ich posiadanie było kuszącą perspektywą na zwiększenie powierzchni przyszłej inwestycji i przez to maksymalizację wyciśniętych z niej zysków. 

Wschodnie działki oznakowane są na mapach geodezyjnych numerami 297, 298 i 302. Numery 297 i 298 to dwa pasy zieleni o łącznej szerokości kilku metrów stanowiące własność miasta Pruszkowa. Numer 302 zaś to działka przy ul. Piwnej 7, na której do dziś stoi stary dom jednorodzinny, wybudowany prawdopodobnie jeszcze przed powstaniem os. Staszica. Jak dowiedzieliśmy się od okolicznych mieszkańców, jej właściciela poddano olbrzymiej presji mającej na celu nakłonienie do sprzedaży nieruchomości deweloperowi. Jeśli doniesienia te są prawdziwe, to można wnioskować, że presja była skuteczna. Dziś dom jest opuszczony, niektóre szyby w nim powybijane, a teren działki otoczony identycznym płotem (oraz identycznymi oznakowaniami), co działki dewelopera znajdujące się w zachodnim skraju placu. 

Do zebrania kompletu działek na skwerku inwestorowi pozostały więc jedynie dwa wąskie pasy zieleni - działki miejskie o numerach 297 i 298, oddzielające jego nieruchomości na zachodnim i wschodnim krańcu. W tym miejscu do gry wkroczył magistrat pod kierownictwem prezydenta Jana Starzyńskiego, z szeregiem trudnych do zrozumienia i racjonalnego wytłumaczenia decyzji. 

Kup pan działkę

W maju 2015 roku na zlecenie magistratu rozpoczęto przygotowania do sprzedaży rzeczonych dwóch działek. Urząd miasta zamówił wycenę i odebrał zlecenie od lokalnego, pruszkowskiego wykonawcy. Zdarzenie to przeszło w Pruszkowie bez echa, zaś o tym, że coś się święci, mieszkańcy ulic Dobrej, Piwnej i Śląskiej zorientowali się dopiero w drugiej połowie lata tego samego roku, gdy z placyku wyniesiono urządzenia składające się na funkcjonujący tam wcześniej placyk zabaw. Jak wspominają okoliczni mieszkańcy, do ich usunięcia doszło “po cichu”, a zmiany dostrzegli dopiero rankiem, nazajutrz po demontażu. Dopiero wtedy losy jednego z ostatnich ogólnodostępnych i niezagospodarowanych placów zieleni na os. Staszica zaczęły skupiać uwagę opinii publicznej. 

We wrześniu  2015 r. mieszkańcy napisali list do prezydenta Jana Starzyńskiego. W jego treści domagali się przywrócenia placu zabaw oraz wyrazili sprzeciw wobec planów budowy kolejnych bloków w tym miejscu. Pismo zostało wsparte kilkudziesięcioma podpisami. 

Krok ten najwyraźniej nie odniósł skutku. 6 kwietnia 2016 r. Jan Starzyński wydał zarządzenie nr 35/2016, na podstawie którego magistrat przystąpił do sprzedaży kilku nieruchomości, w tym dwóch działek składających się na pozostały w posiadaniu miasta pas zieleni przy Dobrej. Decyzja ta była o tyle niezrozumiała, że magistrat dysponował skromnym i sukcesywnie topniejącym zasobem własnych gruntów. Działki 297 i 298 były zaś (i są nadal) ostatnimi przyczółkami własności miejskiej na gęsto zaludnionym i deficytowym w obszary zielone osiedlu Staszica. Cały skwerek z kolei – jednym z nielicznych pozostałych miejsc wytchnienia w okolicy. 

[Fot.: ul. Dobra – działki pozostające własnością miasta]

Nawet jeśli pod władzą miasta pozostaje w tym miejscu niespełna 2,5 tys. mkw. przestrzeni, to zagospodarowanie jej pod miejsce wypoczynku i rekreacji lub zwyczajnie pod zieleń przyniesie więcej korzyści okolicznym mieszkańcom, niż zbycie na rzecz prywatnego inwestora. Planowanie dogęszczenia zabudowy w jednym z najgęściej zaludnionych obszarów miasta wydaje się zupełnie nieracjonalne. Nawet z perspektywy 2009 roku, gdy uchwalano MPZP dla osiedla Staszica. 

Jeden krok naprzód, jeden krok w tył

W drugiej połowie 2016 roku do zmagań z miastem przyłączyli się radni opozycji (skupieni w tamtej kadencji wokół obozu Prawa i Sprawiedliwości), którzy zaczęli pozyskiwać coraz więcej informacji o działkach oraz domagać się przywrócenia funkcjonującego na nich placu zabaw, a także daleko idących zmian w przyjętych siedem lat wcześniej planach. 

Ówczesna radna Anna Markowska (PiS) dopytywała na przykład o możliwość budowy nowego placu zabaw na działkach pozostających w posiadaniu miasta. Prezydent Starzyński odpowiedział wtedy, że teren ten stanowi "zbyt małą powierzchnię, aby ustawić na niej urządzenia sportowo-rekreacyjne”. W interpelacji radnej chodziło o powierzchnię ok. 878 mkw. Odpowiedź ówczesnego prezydenta jest o tyle zaskakująca, że – dla porównania – siłownia plenerowa zlokalizowana przy oligocence na Skwerze im. ZTL “Pruszkowiacy” zajmuje dziś powierzchnię niespełna 400 mkw. 

Do budżetu miasta skierowano wniosek o zabezpieczenie środków na instalację nowych urządzeń rekreacyjnych na skwerku (ale wniosek został odrzucony). Na forum Rady Miasta podnoszono również potrzebę otwarcia planu zagospodarowania przestrzennego dla okolic ulicy Dobrej, jednak dyskusja na ten temat nie doczekała się namacalnych efektów – sprawa nie została formalnie podjęta do końca poprzedniej kadencji samorządu. 

Jedynym (domniemanym) skutkiem presji wywieranej na ówczesne władze Pruszkowa było wycofanie się prezydenta z zarządzenia o sprzedaży miejskich działek. Oficjalnym powodem takiego ruchu miały być wprawdzie trwające spory i nierozstrzygnięte roszczenia o część działek wystawionych na sprzedaż. Warto jednak zauważyć, że do końca kadencji prezydent nie wydał kolejnego zarządzenia obejmującego jedynie działki bezspornie należące do miasta. W ten sposób na kilka lat udało się powstrzymać zakusy inwestora. Temat powrócił jednak jak bumerang w nowej kadencji. 

Szalejące ceny na rynku nieruchomości sprawiły, że realizacja choćby najmniejszej inwestycji mieszkaniowej stała się intratnym biznesem. O wiele bardziej intratnym, niż jeszcze pięć lat temu. Być może z tego powodu w tym roku deweloper postanowił przystąpić do działania bez oglądania się na status działek miejskich. Teren prywatnych nieruchomości został ogrodzony (co wzbudziło niemałe poruszenie w lokalnej społeczności), na skwerku pojawiły się oznaczenia geodezyjne, zaś do starostwa złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. 

Nowe władze miasta wybrane w 2018 roku postanowiły przeciwdziałać inwestycji proponując radnym zmianę MPZP dla obszaru wyznaczonego przebiegiem ulic Dobrej, Piwnej i Śląskiej. Według proponowanych przez magistrat zmian, obszar MW/U (zabudowa wielorodzinna z funkcjami usługowymi) ma zostać zastąpiony oznaczeniem ZPUK (obszar zieleni urządzonej z usługami kultury). Projekt stosownej uchwały został przedłożony Radzie Miasta podczas sesji 9 listopada i – po długiej dyskusji, przyjmującej niekiedy kuriozalny bieg – przegłosowany 16 głosów wobec 6 wstrzymujących się i jednej nieobecności. Co ciekawe - za zmianą planu głosowało kilku wieloletnich radnych, którzy przyjmowali plan dla tego terenu 12 lat temu.

Czy to koniec zmagań? 

Uchwalenie zmian w MPZP nie zamyka i nie rozstrzyga ostatecznie żadnego z problemów, których mieszkańcom ul. Dobrej i okolic przysporzyła pierwotna wersja dokumentu z 2009 roku. Po pierwsze, jak w swoich artykułach na ten temat wspomnieli Jakub Dorosz-Kruczyński oraz Sławomir Bukowski, rozpoczął się wyścig z czasem. Jeśli starosta Krzysztof Rymuza wyda deweloperowi pozwolenie na budowę zanim zmiany uchwalone przez Radę Miasta się uprawomocnią – inwestycja dostanie zielone światło i zieleń na skwerku będzie musiała ustąpić betonowi. 

Po drugie, inwestor może próbować podważyć uchwałę miejskich radnych. Punktem zaczepienia może być fakt ustalenia obszarów zieleni parkowej bez funkcji mieszkaniowej na obszarze, na którym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje “strefę mieszkaniową zainwestowaną”. Innymi słowy, deweloper może powołać się przed sądem administracyjnym na niezgodność nowo uchwalonego planu z obowiązującym studium, co może doprowadzić do uchylenia prawa przyjętego przez radnych 9 listopada. 

W każdym z tych wypadków czas gra na korzyść dewelopera i niekorzyść mieszkańców. Bo fakt, że budowa siedmiokondygnacyjnego bloku przy ul. Dobrej odbędzie się z korzyścią wyłącznie dla inwestora, jest bezsprzeczny. 

Deweloperoza to nie “rozwój miasta”

W okolicy już teraz brakuje miejsc parkingowych. W godzinach wieczornych niemal każdy wolny skrawek ziemi zastawiony jest autami. Na skraju wydajności są również okoliczne drogi . Skutkuje to rozjeżdżaniem trawników oraz szybką degradacją zarówno terenów zielonych jak i infrastruktury. Sprowadzenie w to miejsce kolejnych mieszkańców z pewnością nie poprawi tego stanu. 

Nie można wykluczyć również, że pojawienie się nowego bloku przyczyni się do spadku wartości mieszkań w istniejącej zabudowie. Jeśli inwestycja będzie faktycznie tak wysoka, jak dopuszcza to obecny (i jeszcze prawomocny) plan zagospodarowania przestrzennego, będzie to jedna z najwyższych budowli w okolicy. Co za tym idzie, może ograniczyć widoczność i skrócić czas nasłonecznienia w oknach sąsiadujących bloków. Nie mówiąc już o stratach w ogólnodostępnej przestrzeni, która przecież nie jest z gumy. 

W Internecie nie brakuje głosów, że wciskanie kolejnych bloków w każdy wolny kawałek Pruszkowa jest równoznaczne z “rozwojem” naszego miasta. Ciekawe jednak, czy dokładnie taki “rozwój”  wymarzyli sobie mieszkańcy Dobrej, Śląskiej czy Piwnej?

Komentarz autora: Nie wszystko, co dzieje się w mieście dziś, ma swoje źródło w obecnej kadencji samorządu. Niekiedy obserwowane zjawiska mają swoje przyczyny w wydarzeniach sprzed ponad dekady. Dokładnie tak jest w tym wypadku. Plany zagospodarowania przestrzennego uchwalane w pierwszej dekadzie obecnego stulecia jeszcze nie raz dadzą się we znaki mieszkańcom Pruszkowa, nie mniej, niż ich brak na innych terenach. 

Zieleń miejska zastępowana kolejnymi deweloperskimi inwestycjami, wysokościowce wtykane pomiędzy zabudowę jednorodzinną, irracjonalne dociążanie małych uliczek dojazdowych ruchem z nowych inwestycji, niepożądane zbliżanie nowej zabudowy do tej istniejącej, chaos estetyczny. Wszystko to grzechy pruszkowskiej szkoły “rozwoju miasta”, której skutki będą owocowały coraz większą liczbą konfliktów wybuchających to tu, to tam i wymagających pilnej interwencji magistratu lub rady miasta.

Jeden z komentujących poprzednie artykuły na temat ul. Dobrej na zpruszkowa.pl napisał: ”tworzenie miejsc wypoczynku i rekreacji to zadanie dla planistów, które powinno być realizowane w długiej perspektywie, a nie łatane ad hoc od pożaru do pożaru, bo komuś nagle coś się przypomniało lub przywidziało.” Trudno nie zgodzić się z tym twierdzeniem. Warto jednak najpierw zadać sobie pytanie: czy planistyka w Pruszkowie kiedykolwiek była uprawiana na poważnie? 

*Ten tekst jest wystarczająco długi, aby oszczędzić czytelnikowi szczegółowej historii zmian w statusie poszczególnych działek wchodzących w skład "skwerku" przy ul. Dobrej. Zainteresowanym detalami mogę wskazać jako punkt wyjścia zarządzenie Prezydenta Miasta Pruszkowa nr 35/2016 (podpowiedź: dokument zawiera numer księgi wieczystej)