Teren przy ul. Pani Latter w Pruszkowie został ogrodzony w środę 23 lutego. Wizja budowy bloku, przeciwko któremu od dwóch tygodni protestują mieszkańcy, stała się całkiem realna.
Na forach internetowych pojawiły się liczne wyrazy oburzenia. Mieszkańcy, którym Zarząd  Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej obiecał dialog, poczuli się oszukani. Jakie może być pole do negocjacji z inwestorem, który nie czekając na pozwolenie na wycinkę drzew grodzi teren przyszłej budowy i wykonuje odwierty w gruncie? Takie postępowanie jednoznacznie wskazuje, że inwestor nie zamierza odstępować od planów budowy.

Formalne zablokowanie budowy bloku przy ul. Pani Latter może okazać się problematyczne. Starosta powiatu pruszkowskiego, Krzysztof Rymuza wydał pozwolenie na budowę, które stało się prawomocne. Taką decyzję można uchylić tylko w tzw. „nadzwyczajnych trybach kontroli decyzji administracyjnej”. Ich specyfika polega na tym, że do wyeliminowania z obiegu prawomocnej decyzji administracyjnej konieczne jest stwierdzenie kwalifikowanego naruszenia prawa. O tym, że nie każde „zwykłe” naruszenie prawa pozwala na zatrzymanie budowy, świadczy historia tzw. megabloka przy ul. Pawiej, którą opisywaliśmy na łamach zpruszkowa.pl.

W przypadku Osiedla Bolesława Prusa, mieszkańcy okolicznych bloków mogą jednak powstrzymać budowę także za pomocą działań faktycznych. Jeśli osoby zainteresowane zablokowaniem problematycznej inwestycji są członkami PSM - otwiera się przed nimi możliwość dokonania zmian we władzach spółdzielni. Postulat taki zgłaszany jest coraz częściej w debacie publicznej.

Jeśli mieszkańcom udałoby się doprowadzić do zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, mogliby przejąć kontrolę nad inwestorem powołując nowy zarząd złożony ze zwolenników powstrzymania inwestycji. Redakcja zpruszkowa.pl postanowiła sprawdzić w jakim trybie można doprowadzić do zmian we władzach Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, w tym tryb odwoływania jej organów (np. zarządu), regulują zasadniczo trzy akty prawne:

  • ustawa z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 648 z późn. zm.);
  • ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1208);
    statut spółdzielni mieszkaniowej.

Analizując przepisy trzeba pamiętać o następujących regułach. W przypadku sprzeczności przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z przepisami ustawy prawo spółdzielcze, to pierwszeństwo w stosowaniu trzeba przyznać przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast, jeżeli rozbieżności pojawiają się w relacji statut spółdzielni mieszkaniowej-ustawy, to pierwszeństwo mają przepisy ustaw. Postanowienia statutu, które są sprzeczne z przepisami ustaw, mogą być zaskarżane do sądu powszechnego przez członków spółdzielni.

Organami spółdzielni mieszkaniowej są:

  • Walne Zgromadzenie;
  • Rada Nadzorcza;
  • Zarząd.

Zgodnie z przepisami ustaw i statutu, to Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni. Tak zwane „Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie” jest zwoływane przez Zarząd z własnej inicjatywy, Zarząd na wniosek Rady Nadzorczej lub na wniosek 1/10 członków spółdzielni. Żądanie zwołania takiego zgromadzenia powinno zostać złożone na piśmie.

W przypadku PSM Walne Zgromadzenia odbywają się w częściach. Taki tryb obradowania jest zgodny z przepisami prawa i jest stosowany w spółdzielniach liczących przynajmniej kilka tysięcy członków. W przypadku „Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia” pierwsza jego część powinna odbyć się w terminie 4 tygodni od dnia wniesienia żądania. Jeżeli osoby żądające zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia chcą, by podjęło ono uchwały, to do wniosku o jego zwołanie mogą dołączyć ich projekty oraz propozycję porządku obrad.

Trzeba pamiętać, że samo Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie nie ma kompetencji do odwołania Zarządu (w całości) lub odwołania jego poszczególnych członków. Walne Zgromadzenie może odwołać członka Zarządu, jeżeli obraduje w trybie zwykłym – chodzi o coroczne zebranie, na którym zatwierdza się sprawozdanie z działalności Zarządu za rok poprzedni. W tym trybie, odwołanie członka Zarządu możliwe jest w przypadku nieudzielenia mu absolutorium za działalność w roku poprzednim.

Kompetencja do odwołania członka Zarządu w każdym czasie przysługuje Radzie Nadzorczej. Rada jest wewnętrznym organem kontroli w spółdzielni mieszkaniowej. W skład Rady Nadzorczej PSM wchodzi 15 członków wybieranych przez Walne Zgromadzenie na 3-letnią kadencję. Zasadniczo kadencja członka Rady Nadzorczej kończy się wraz z upływem czasu, na jaki został wybrany. Statut dopuszcza jednak możliwość odwołania członka przed upływem kadencji, jeżeli Walne Zgromadzenie podejmie w tej sprawie uchwałę. Uchwała taka musi zostać podjęta większością 2/3 głosów członków spółdzielni obecnych na zgromadzeniu.

Warto jednak pamiętać, że Walne Zgromadzenie dysponuje również wyłączną kompetencją do zmiany statutu spółdzielni. Oznacza to, że obecnie obowiązujące, restrykcyjne zasady powoływania i odwoływania członków organów spółdzielni mogą ulec zmianie.

Analiza przepisów ustaw i postanowień statutu PSM prowadzi do wniosku, że zwołanie nadzwyczajnego walnego zgromadzenia nie będzie ani łatwe, ani szybkie. Jeżeli niezadowoleni z polityki władz spółdzielni zaczęliby teraz zbierać podpisy pod odpowiednim wnioskiem, to należałoby przyjąć, że efektywnie Walne Zgromadzenie mogłoby zostać zwołane na przełomie kwietnia i maja. Taki termin jest realny z uwagi na terminy statutowe oraz czas potrzebny do zebrania niezbędnej liczby podpisów. Jednak Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie nie będzie miało prawnej możliwości do odwołania członków Zarządu. Dążąc do zmiany władz PSM nadzwyczajne walne zgromadzenie musiałoby najpierw dokonać zmian w składzie Rady Nadzorczej. Dopiero ta mogłaby odwołać obecny Zarząd. Pewną alternatywą wobec tej ścieżki postępowania byłaby zmiana statutu, na mocy której określono by nowe, bardziej elastyczne zasady odwoływania członków Rady Nadzorczej i członków Zarządu PSM.

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej - najczęściej zadawane pytania


Czym jest Walne Zgromadzenie (WZ) spółdzielni?
Najwyższą władzą spółdzielni mieszkaniowej – decyduje o powoływaniu i odwoływaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej na zasadach określonych w statucie.

Czy każdy właściciel mieszkania znajdującego się w bloku PSM jest członkiem spółdzielni?
Nie. Własność lokalu to odrębny stosunek prawny niż członkostwo w spółdzielni. Przed poparciem wniosku o zwołanie WZ należy sprawdzić, czy jest się członkiem spółdzielni. Osobom będącym właścicielami lokali, które jeszcze nie są członkami PSM, przysługuje prawo do uzyskania takiego statusu. Aby zostać członkiem spółdzielni należy wypełnić odpowiednią deklarację i przedstawić ją w PSM.

Czy osoba posiadająca własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego jest członkiem PSM?
Tak. Status członka PSM przysługuje takiej osobie z mocy samego prawa.

Czy współmałżonek jest członkiem PSM?
Jeżeli prawo do lokalu (np. własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przysługuje wspólnie małżonkom, to oboje są członkami spółdzielni.

Czym różni się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie od zwyczajnego?
„Zwyczajne” WZ musi być zwoływane co roku, w celu podsumowania poprzedniego roku budżetowego. Tzw. „nadzwyczajne” WZ zwoływane jest na wniosek uprawnionych podmiotów, do których należą także członkowie spółdzielni mieszkaniowej.

Co musi zawierać wniosek o zwołanie Nadzwyczajnego WZ?
Taki wniosek musi być złożony na piśmie. Wymagane jest określenie celu WZ. Z przepisów prawa nie wynika wprost, by wnioskodawca musiał przygotować projekt porządku obrad oraz projekty uchwał podejmowanych na WZ, w praktyce jednak lepiej jest opracować samemu takie dokumenty.

Ilu członków spółdzielni mieszkaniowej powinno złożyć taki wniosek?
Zgodnie z przepisami wniosek powinien być poparty przez 10% członków spółdzielni. Na podstawie danych dostępnych w Internecie należy dojść do wniosku, że w przypadku PSM wniosek powinien być poparty przez ok. 2 500 członków spółdzielni.

W jakim terminie musi zostać zwołane Nadzwyczajne WZ?
Zarząd PSM zobowiązany jest zwołać nadzwyczajne WZ w terminie 4 tygodni od daty otrzymania wniosku o zwołanie takiego zgromadzenia.

Czy nadzwyczajne WZ może odwołać Zarząd spółdzielni?
Nie. Zgodnie ze statutem PSM tzw. „nadzwyczajne” WZ nie ma takich kompetencji. Członków Zarządu PSM może w każdym czasie odwołać Rada Nadzorcza.

Kto może odwołać Radę Nadzorczą?
Członków Rady Nadzorczej przed upływem kadencji może odwołać WZ, w tym „nadzwyczajne” WZ. Uchwała w sprawie odwołania członka Rady Nadzorczej musi zostać podjęta kwalifikowaną większością 2/3 głosów.

Kto może zostać członkiem Rady Nadzorczej?
Członkiem Rady Nadzorczej może zostać tylko członek PSM.