Dr Łukasz Drozda, politolog i urbanista, Uniwersytet Warszawski

Urbanista Łukasz Drozda: w „sypialniach” trudno jest uprawiać jakąkolwiek formę rekreacji

(92)

Czy budowa nowych osiedli zawsze równa się rozwojowi miasta? Jak na lokalną społeczność wpływa funkcjonowanie zamkniętych osiedli? Jakie skutki niesie ze sobą proces “betonowania miasta”? Zapytaliśmy eksperta.

Sprawy tak istotne dla rozwoju miast jak polityka mieszkaniowa czy planowanie przestrzenne rzadko kiedy doczekują się solidnego umocnowania w debacie publicznej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest brak powszechnego dostępu do wiedzy na ten temat. Czym jest polityka mieszkaniowa? Jakie powinna stawiać sobie cele? Co charakteryzuje dobry ład przestrzenny? „Miasta-sypialnie” – dobrze czy źle? Odpowiedzi na te pytania nie padną podczas lekcji w szkołach. W mediach – z rzadka. W książkach – częściej. Ale takim książkom trudno konkurować z popularnymi tytułami znanych autorów. Dyskusja ogranicza się więc często do wąskiego grona ekspertów i zapaleńców, a kiedy już „wypłynie na powierzechnię” – szybko zacznie tonąć. Głównie pod naporem argumentów i opinii formułowanych w zgodzie ze „zdrowym, chłopskim rozumem”.

Dlatego też postanowiliśmy podsunąć mikrofon ekspertowi w swojej dziedzinie, urbaniście, autorowi opracowań „Uszlachetniając przestrzeń. Jak działa gentryfikacja i jak się ją mierzy?” oraz „Urbanistyka oddolna”, doktorowi Łukaszowi Droździe.

Czy budowa nowych osiedli zawsze równa się rozwojowi miasta? W którym miejscu należy powiedzieć „stop” i powstrzymać ekspansję deweloperów?

dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog, Uniwersytet Warszawski: Deweloperzy nie cieszą się najlepszą reputacją, są jednak swego rodzaju złem koniecznym. Współcześnie w Polsce mierzymy się bowiem z bardzo dużym deficytem mieszkaniowym. Ciągle brakuje kilkuset tysięcy mieszkań, a kiedy zwrócimy uwagę na niedostateczną jakość już istniejącego zasobu, np. przeludnienie, to liczba ta znacząco przekroczy milion. W dodatku, chociaż ogół Polski podlega depopulacji, masowo wzrasta liczba ludności w całej aglomeracji warszawskiej. To z kolei sprawia, że głód mieszkaniowy w takich miejscach jak Pruszków raczej nie będzie maleć.

Z punktu widzenia pożądanego modelu polityki mieszkaniowej za dostarczanie mieszkań powinny być odpowiedzialne różne grupy podmiotów – sektor publiczny (głównie samorządy), różne formy spółdzielcze, budownictwo indywidualne i deweloperzy. Sęk w tym, że od dwóch dekad w Polsce istnieją na dobrą sprawę tylko te dwie ostatnie formy. W miastach dla deweloperów właściwie nie ma konkurencji, bo budownictwo indywidualne tyczy się nie mieszkań, tylko domów, a więc najbardziej zamożnych lub mieszkańców wsi. Pokazują to dane GUS. Np. w 2017 roku w Pruszkowie deweloperzy oddali do użytku 384 mieszkania, a inwestorzy indywidualni 84. W tym samym czasie nie powstało ani jedno mieszkanie komunalne czy spółdzielcze.

Skoro głodu mieszkaniowego nie zaspokaja nikt poza deweloperami, to mogą łatwo narzucać wysokie ceny i nie muszą konkurować jakością swoich inwestycji. Deweloperzy potrzebują zatem konkurencji takich jak różne formy spółdzielcze. Polskie miasta niestety nie mają środków na tworzenie konkurencyjnej oferty mieszkań komunalnych, powinny jednak aktywnie sprzyjać inicjatywie własnej mieszkańców. Ci ostatni mogą zakładać np. kooperatywy mieszkaniowe. Należy też rozwijać sektor TBS, a sektor prywatny w budownictwie regulować przy pomocy restrykcyjnego planowania przestrzennego. Inaczej wolny rynek mieszkaniowy zamienia się w chaos dowolności deweloperów.

Pruszków znajduje się w czołówce miast Polski pod względem gęstości zaludnienia. Jakie korzyści i jakie ryzyka wynikają z tego faktu? Czy dynamiczny przyrost liczby mieszkańców może wpłynąć korzystnie na standard życia w mieście?

Gęstość zaludnienia jest zjawiskiem pożądanym. Współcześnie urbaniści postulują dogęszczanie osadnictwa, co sprzyja tworzeniu tzw. miasta zwartego czy też mówiąc bardziej z anglosaska – kompaktowego. Zwarte miasto umożliwia lepsze planowanie usług społecznych i komunalnych. Łatwiej spiąć sieć wodociągowo-kanalizacyjną, dostarczyć ciepło, usługi telekomunikacyjne. Można lepiej zaplanować lokalizację instytucji oświaty. Mniejsze odległości nie zachęcają nas do jazdy autem, a nasze dzieci mogą dojść do szkoły i przedszkola bezpiecznie poruszając się pieszo. My z kolei nie produkujemy smogu, itd.

Sama zwartość nie zawsze powie nam jednak o wysokiej jakości otaczającej nas przestrzeni. Jeżeli deweloper chciał z działki wycisnąć jak najwięcej, to nawet przy wysokiej gęstości być może będziemy chcieli podwieźć dziecko do szkoły paliwożernym autem. Co z tego, że nie jest daleko, skoro brakuje nie tylko ścieżki rowerowej, ale nawet chodnika.

Wzrost liczby mieszkańców jest więc korzystny, jeśli rozkłada się w sposób planowy. Inaczej wzrost wpływów podatków będzie korzystny tylko w krótkiej perspektywie, długofalowo przeciążając miejską infrastrukturę.

Bloki obok domów: w Pruszkowie coraz popularniejszą praktyką jest zezwalanie na budowę 4-6 kondygnacyjnych osiedli w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Jak to zjawisko może wpłynąć na mieszkańców (zarówno tych ze starej zabudowy jednorodzinnej, jak i tych z nowych bloków)?

To zależy od konkretnej sytuacji, nie zawsze mieszanie zabudowy musi być złe. Zwłaszcza jeżeli mowa o budynkach sięgających 4 kondygnacji. Wielu urbanistów przyjmuje, że to właśnie 4. piętro tworzy psychologiczną granicę, powyżej której tracimy kontakt z ziemią. Trudno wtedy rozmawiać z kimś na poziomie parteru z balkonu czy pilnować przez okno dziecka bawiącego się na podwórku. To dobra skala zabudowy.

Ważne jest jednak zwłaszcza zorganizowanie wydajnej infrastruktury drogowej. Czy chodniki nie są nielegalnie zastawiane przez auta? Czy istnieje alternatywa dla własnego samochodu w postaci wygodnego połączenia autobusowego? Jeżeli o te elementy nie zadbamy z wyprzedzeniem, to tego rodzaju mieszanie zabudowy okaże się koszmarem dla mieszkańców i sprzyjać będzie ich wzajemnej wrogości.

Jak na lokalną społeczność wpływa funkcjonowanie zamkniętych osiedli?

W największym skrócie można powiedzieć, że wpływ grodzonych osiedli jest po prostu negatywny. Badacze tego zjawiska wskazują, że do mieszkania za płotem zachęcają ludzi dwie rzeczy – względy prestiżowe i poczucie bezpieczeństwa. Pierwsze polskie osiedle zamknięte powstało na początku lat 90., żeby oddać wyobrażenie nt. amerykańskiego stylu życia (ówczesnego symbolu luksusu), więc do podobnego do Pruszkowa warszawskiego satelity sprowadzono z USA nawet stolarkę okienną. Kwestie bezpieczeństwa wyglądają podobnie absurdalnie, bo nic nie wskazuje na mniejszą przestępczość, trudniej natomiast dojechać karetce, a system furtek powoduje, że albo łatwiej utkniemy w korku, albo dłużej będziemy iść na przystanek.

dr Łukasz Drozda: “Myślę, że mieszkańcy powinni walczyć o bardziej zrównoważoną przestrzeń, bo jest to po prostu w ich własnym interesie.”

Płoty zatem segregują i wzmacniają napięcia z otoczeniem. Zamiast wspólnie myśleć o dobru naszych dzieci, co mogłoby cementować lokalną społeczność, możemy chcieć odganiać małych intruzów od osiedlowego placu zabaw. Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, jeśli dzieci nie chodzą do tej samej szkoły rejonowej, tylko dowozimy je gdzieś dalej.

Z drugiej strony zachęcam, żeby nie traktować tej kwestii jednostronnie i nie oceniać mieszkańców grodzonych osiedli tylko jako nadąsanych ignorantów. Często osiedla zamknięte stanowią właściwie jedyną dostępną ofertę na rynku pierwotnym. Wystarczy przypomnieć sobie jak dominują w produkcji mieszkaniowej. Nowym trendem jest natomiast budowanie osiedli otwartych dla ludzi bogatych. Widać to w obszarze śródmiejskim Warszawy, gdzie bariery nie są już tak sztywne jak kiedyś, bo mieszkańcy luksusowych apartamentowców nie boją się inwazji biednych ludzi z zewnątrz. Tych ostatnich wykurzyły z okolicy wysokie ceny. Ten trend zobaczymy np. na miejscu dawnej elektrowni na Powiślu.

Jakie skutki dla miasta niesie ze sobą proces “betonowania” i zabudowywania przestrzeni miejskiej kolejnymi osiedlami deweloperskimi?

To pogłębianie izolacji tzw. dzielnic czy całych miast-sypialni, w których trudno uprawiać jakąkolwiek formę rekreacji. Nie ma parków, nie ma kin, nie ma kawiarni, nie ma więc gdzie spotykać się z przyjaciółmi, a wzrasta nasze przyspawanie do kierownicy.

Myślę, że mieszkańcy powinni z tego względu walczyć o bardziej zrównoważoną przestrzeń, bo jest to po prostu w ich własnym interesie. Betonowa dżungla słabo radzi sobie zwłaszcza ze zmianami klimatycznymi. To rodzi zanieczyszczenia powietrza z chorobami płuc u naszych dzieci, a zła retencja deszczówki skutkować może zalaniem naszego auta na podziemnym parkingu.

Zła lokalizacja, a taką jest mieszkanie w „sypialni” wolnej od usług, to też po prostu kiepska inwestycja. Takie mieszkanie trudniej będzie odsprzedać czy wynająć.

“Jakiekolwiek opinie zawarte w artykule są osobistymi poglądami jego autora i nie odzwierciedlają opinii innych autorów bloga zpruszkowa.pl ani opinii wydawcy bloga zpruszkowa.pl. Polityka wydawcy wymaga kategorycznie od autorów, by nie używali określeń zniesławiających, nie naruszali ani nie zezwalali na naruszanie praw autorskich ani jakichkolwiek innych regulacji prawnych korzystając z bloga zpruszkowa.pl. Jakiekolwiek publikacje sprzeczne z polityką wydawcy stanowią przekroczenie zakresu uprawnień autora publikacji. Wydawca nie bierze odpowiedzialności za tego typu publikacje, a autor będzie osobiście ponosić odpowiedzialność za powstałe w wyniku jego publikacji szkody i zobowiązania.”

Konstanty Chodkowski

Warszawiak z urodzenia, pruszkowiak z wyboru. Były dziennikarz zajmujący się tematyką Europy Wschodniej. Dziś hobbystycznie pisuje o Pruszkowie. Z zawodu programista. Szczęśliwy narzeczony swojej narzeczonej. Właściciel psa.

PROFIL REDAKTORA