Czy budowa nowych osiedli zawsze równa się rozwojowi miasta? Jak na lokalną społeczność wpływa funkcjonowanie zamkniętych osiedli? Jakie skutki niesie ze sobą proces “betonowania miasta”? Zapytaliśmy eksperta.

Sprawy tak istotne dla rozwoju miast jak politykamieszkaniowa czy planowanie przestrzenne rzadko kiedy doczekują się solidnegoumocnowania w debacie publicznej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest brakpowszechnego dostępu do wiedzy na ten temat. Czym jest polityka mieszkaniowa?Jakie powinna stawiać sobie cele? Co charakteryzuje dobry ład przestrzenny? „Miasta-sypialnie”– dobrze czy źle? Odpowiedzi na te pytania nie padną podczas lekcji w szkołach.W mediach – z rzadka. W książkach – częściej. Ale takim książkom trudnokonkurować z popularnymi tytułami znanych autorów. Dyskusja ogranicza się więcczęsto do wąskiego grona ekspertów i zapaleńców, a kiedy już „wypłynie napowierzechnię” – szybko zacznie tonąć. Głównie pod naporem argumentów i opiniiformułowanych w zgodzie ze „zdrowym, chłopskim rozumem”.

Dlatego też postanowiliśmy podsunąć mikrofon ekspertowi w swojej dziedzinie, urbaniście, autorowi opracowań „Uszlachetniając przestrzeń. Jak działa gentryfikacja i jak się ją mierzy?” oraz „Urbanistyka oddolna”, doktorowi Łukaszowi Droździe.

Czy budowa nowychosiedli zawsze równa się rozwojowi miasta? W którym miejscu należy powiedzieć„stop” i powstrzymać ekspansję deweloperów?

dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog, Uniwersytet Warszawski: Deweloperzy nie cieszą się najlepszą reputacją, są jednak swego rodzaju złem koniecznym. Współcześnie w Polsce mierzymy się bowiem z bardzo dużym deficytem mieszkaniowym. Ciągle brakuje kilkuset tysięcy mieszkań, a kiedy zwrócimy uwagę na niedostateczną jakość już istniejącego zasobu, np. przeludnienie, to liczba ta znacząco przekroczy milion. W dodatku, chociaż ogół Polski podlega depopulacji, masowo wzrasta liczba ludności w całej aglomeracji warszawskiej. To z kolei sprawia, że głód mieszkaniowy w takich miejscach jak Pruszków raczej nie będzie maleć.

Z punktu widzenia pożądanego modelu polityki mieszkaniowejza dostarczanie mieszkań powinny być odpowiedzialne różne grupy podmiotów –sektor publiczny (głównie samorządy), różne formy spółdzielcze, budownictwoindywidualne i deweloperzy. Sęk w tym, że od dwóch dekad w Polsce istnieją nadobrą sprawę tylko te dwie ostatnie formy. W miastach dla deweloperów właściwienie ma konkurencji, bo budownictwo indywidualne tyczy się nie mieszkań, tylkodomów, a więc najbardziej zamożnych lub mieszkańców wsi. Pokazują to dane GUS.Np. w 2017 roku w Pruszkowie deweloperzy oddali do użytku 384 mieszkania, ainwestorzy indywidualni 84. W tym samym czasie nie powstało ani jednomieszkanie komunalne czy spółdzielcze.

Skoro głodu mieszkaniowego nie zaspokaja nikt poza deweloperami,to mogą łatwo narzucać wysokie ceny i nie muszą konkurować jakością swoichinwestycji. Deweloperzy potrzebują zatem konkurencji takich jak różne formyspółdzielcze. Polskie miasta niestety nie mają środków na tworzeniekonkurencyjnej oferty mieszkań komunalnych, powinny jednak aktywnie sprzyjaćinicjatywie własnej mieszkańców. Ci ostatni mogą zakładać np. kooperatywymieszkaniowe. Należy też rozwijać sektor TBS, a sektor prywatny w budownictwieregulować przy pomocy restrykcyjnego planowania przestrzennego. Inaczej wolnyrynek mieszkaniowy zamienia się w chaos dowolności deweloperów.

Pruszków znajduje sięw czołówce miast Polski pod względem gęstości zaludnienia. Jakie korzyści ijakie ryzyka wynikają z tego faktu? Czy dynamiczny przyrost liczby mieszkańcówmoże wpłynąć korzystnie na standard życia w mieście?

Gęstość zaludnienia jest zjawiskiem pożądanym. Współcześnieurbaniści postulują dogęszczanie osadnictwa, co sprzyja tworzeniu tzw. miastazwartego czy też mówiąc bardziej z anglosaska – kompaktowego. Zwarte miastoumożliwia lepsze planowanie usług społecznych i komunalnych. Łatwiej spiąć siećwodociągowo-kanalizacyjną, dostarczyć ciepło, usługi telekomunikacyjne. Możnalepiej zaplanować lokalizację instytucji oświaty. Mniejsze odległości nie zachęcająnas do jazdy autem, a nasze dzieci mogą dojść do szkoły i przedszkola bezpiecznieporuszając się pieszo. My z kolei nie produkujemy smogu, itd.

Sama zwartość nie zawsze powie nam jednak o wysokiej jakościotaczającej nas przestrzeni. Jeżeli deweloper chciał z działki wycisnąć jaknajwięcej, to nawet przy wysokiej gęstości być może będziemy chcieli podwieźćdziecko do szkoły paliwożernym autem. Co z tego, że nie jest daleko, skorobrakuje nie tylko ścieżki rowerowej, ale nawet chodnika.

Wzrost liczby mieszkańców jest więc korzystny, jeślirozkłada się w sposób planowy. Inaczej wzrost wpływów podatków będzie korzystnytylko w krótkiej perspektywie, długofalowo przeciążając miejską infrastrukturę.

Bloki obok domów: wPruszkowie coraz popularniejszą praktyką jest zezwalanie na budowę 4-6kondygnacyjnych osiedli w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Jakto zjawisko może wpłynąć na mieszkańców (zarówno tych ze starej zabudowyjednorodzinnej, jak i tych z nowych bloków)?

To zależy od konkretnej sytuacji, nie zawsze mieszaniezabudowy musi być złe. Zwłaszcza jeżeli mowa o budynkach sięgających 4kondygnacji. Wielu urbanistów przyjmuje, że to właśnie 4. piętro tworzypsychologiczną granicę, powyżej której tracimy kontakt z ziemią. Trudno wtedyrozmawiać z kimś na poziomie parteru z balkonu czy pilnować przez okno dzieckabawiącego się na podwórku. To dobra skala zabudowy.

Ważne jest jednak zwłaszcza zorganizowanie wydajnej infrastrukturydrogowej. Czy chodniki nie są nielegalnie zastawiane przez auta? Czy istniejealternatywa dla własnego samochodu w postaci wygodnego połączenia autobusowego?Jeżeli o te elementy nie zadbamy z wyprzedzeniem, to tego rodzaju mieszaniezabudowy okaże się koszmarem dla mieszkańców i sprzyjać będzie ich wzajemnejwrogości.

Jak na lokalnąspołeczność wpływa funkcjonowanie zamkniętych osiedli?

W największym skrócie można powiedzieć, że wpływ grodzonychosiedli jest po prostu negatywny. Badacze tego zjawiska wskazują, że domieszkania za płotem zachęcają ludzi dwie rzeczy – względy prestiżowe ipoczucie bezpieczeństwa. Pierwsze polskie osiedle zamknięte powstało napoczątku lat 90., żeby oddać wyobrażenie nt. amerykańskiego stylu życia(ówczesnego symbolu luksusu), więc do podobnego do Pruszkowa warszawskiego satelitysprowadzono z USA nawet stolarkę okienną. Kwestie bezpieczeństwa wyglądająpodobnie absurdalnie, bo nic nie wskazuje na mniejszą przestępczość, trudniejnatomiast dojechać karetce, a system furtek powoduje, że albo łatwiej utkniemyw korku, albo dłużej będziemy iść na przystanek.

dr Łukasz Drozda: “Myślę, że mieszkańcy powinni walczyć o bardziej zrównoważoną przestrzeń, bo jest to po prostu w ich własnym interesie.”

Płoty zatem segregują i wzmacniają napięcia z otoczeniem.Zamiast wspólnie myśleć o dobru naszych dzieci, co mogłoby cementować lokalnąspołeczność, możemy chcieć odganiać małych intruzów od osiedlowego placu zabaw.Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, jeśli dzieci nie chodzą do tej samej szkołyrejonowej, tylko dowozimy je gdzieś dalej.

Z drugiej strony zachęcam, żeby nie traktować tej kwestiijednostronnie i nie oceniać mieszkańców grodzonych osiedli tylko jakonadąsanych ignorantów. Często osiedla zamknięte stanowią właściwie jedynądostępną ofertę na rynku pierwotnym. Wystarczy przypomnieć sobie jak dominują wprodukcji mieszkaniowej. Nowym trendem jest natomiast budowanie osiedliotwartych dla ludzi bogatych. Widać to w obszarze śródmiejskim Warszawy, gdziebariery nie są już tak sztywne jak kiedyś, bo mieszkańcy luksusowychapartamentowców nie boją się inwazji biednych ludzi z zewnątrz. Tych ostatnichwykurzyły z okolicy wysokie ceny. Ten trend zobaczymy np. na miejscu dawnejelektrowni na Powiślu.

Jakie skutki dlamiasta niesie ze sobą proces “betonowania” i zabudowywaniaprzestrzeni miejskiej kolejnymi osiedlami deweloperskimi?

To pogłębianie izolacji tzw. dzielnic czy całychmiast-sypialni, w których trudno uprawiać jakąkolwiek formę rekreacji. Nie maparków, nie ma kin, nie ma kawiarni, nie ma więc gdzie spotykać się zprzyjaciółmi, a wzrasta nasze przyspawanie do kierownicy.

Myślę, że mieszkańcy powinni z tego względu walczyć obardziej zrównoważoną przestrzeń, bo jest to po prostu w ich własnym interesie.Betonowa dżungla słabo radzi sobie zwłaszcza ze zmianami klimatycznymi. Torodzi zanieczyszczenia powietrza z chorobami płuc u naszych dzieci, a złaretencja deszczówki skutkować może zalaniem naszego auta na podziemnym parkingu.

Zła lokalizacja, a taką jest mieszkanie w „sypialni” wolnej od usług, to też po prostu kiepska inwestycja. Takie mieszkanie trudniej będzie odsprzedać czy wynająć.