Ul. Dobra, czyli wszystko (nie) po kolei. Oto kompletna chronologia wydarzeń wokół działek miejskich na osiedlu Staszica
Aby wyjaśnić genezę całego zamieszania, cofnijmy się do 2016 roku. Za punkt wyjściowy przyjmijmy “stan posiadania” działek zlokalizowanych między ulicami Dobrą, Piwną, Śląską i Lessową zobrazowany na poniższej ilustracji. Tej samej, którą w październiku 2020 roku zaprezentował pruszkowskim radnym ówczesny wiceprezydent miasta, Konrad Sipiera.
Kolorem zielonym zaznaczono na niej działki należące do Miasta. Te oznaczone kolorem białym stanowiły własność prywatną dewelopera, firmy Front 2 sp. z o.o. Czerwone linie po prawej stronie ilustracji reprezentują obrys opuszczonego domu, który stoi w tym miejscu do dziś (do 2024 roku również w posiadaniu dewelopera).
W kwietniu 2016 r. Prezydent Jan Starzyński przystąpił do sprzedaży działek miejskich (kolor zielony) w drodze przetargu. Dnia 6 kwietnia 2016 r. wydał w tym celu stosowne zarządzenie. Pomysł na sprzedaż działek przy ul. Dobrej spotkał się z protestami mieszkańców. Przeciwna była również ówczesna radna, Anna Markowska (PiS), która w latach 2016-2018 aktywnie zabiegała o pozostawienie zielonego charakteru tych terenów.
20 lipca 2016 r., wobec stanowczego oporu lokalnej społeczności, plany sprzedaży działek porzucono. Pod koniec 2018 r. Prezydentem Pruszkowa został Paweł Makuch. Wraz ze swoim zastępcą, Konradem Sipierą, postanowili wrócić do sprawy. Tym razem jednak z zamiarem utrzymania nieruchomości w rękach Pruszkowa.
Mamy plan: zmiana planu
Podczas XXIX Sesji Rady Miasta (29 października 2020 r.) Prezydent Makuch przedłożył radnym projekt uchwały o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla obszaru “Staszica” - ul. Dobra - ul. Śląska - ul. Piwna. Celem zmiany, zgodnie z argumentacją Konrada Sipiery, miało być uniemożliwienie dalszej zabudowy wielorodzinnej w tej okolicy.
Z przebiegu dyskusji wynikało, że przed sesją dochodziło już do kontaktów między deweloperem a Prezydentem i jego Zastępcą. Zgodnie z relacją tego drugiego, deweloper miał zaproponować mu kupno działki miejskiej w procedurze bezprzetargowej. Propozycja miała spotkać się z odmową.
Wiceprezydent Sipiera nie ukrywał również, że zamierza posłużyć się argumentem otwarcia planu miejscowego w negocjacjach z deweloperem. Celem negocjacji miało być przejęcie prywatnych działek przez Miasto.
Wątpliwości co do projektu uchwały wyraziła ówczesna radna Dorota Kossakowska. Sugerowała, że samo przystąpienie do planu obniży już wartość działek dewelopera i narazi miasto na konieczność wypłaty odszkodowania.
Z zapisem przebiegu dyskusji można zapoznać się pod tym linkiem.
Ostatecznie uchwałę przyjęto. Warto wspomnieć, że wcześniej została ona pozytywnie zaopiniowana przez Komisję Gospodarki Komunalnej (kierowanej wtedy przez radnego Karola Chlebińskiego, SPP) oraz Komisję Rozwoju, Funduszy i Integracji Europejskiej (przewodniczący: Jacek Rybczyński, SPP). Podczas sesji “za” przystąpieniem do zmiany MPZP głosowało 23 radnych, czyli wszyscy.
Dzień później, 30 października 2020 r., Paweł Makuch opublikował na swoim profilu na Facebooku film. “Szanowni Mieszkańcy, bardzo się cieszę, że podczas wczorajszej Sesji Rady Miasta Radni przychylili się do mojej prośby i dwa tereny, o których pisałem wczoraj, nie zostaną zabudowane” - napisał w opisie posta.
Płotem w mieszkańców
Na tamten moment w rozmowach między miastem a deweloperem nastał impas. Deweloper chciał wejść w posiadanie działek miejskich. Władzom Pruszkowa zależało zaś na pozyskaniu działek dewelopera dla Miasta.
Według informacji przekazanych nam przez urzędnika pruszkowskiego magistratu (życzeniem informatora jest pozostanie anonimowym), do kolejnej rundy negocjacji między władzami Pruszkowa a deweloperem miało dojść 8 grudnia 2020 roku. Prezydent Paweł Makuch miał zapoznać się z ofertą kupna działek deweloperskich po zaporowej cenie. Propozycja ta miała zostać odrzucona.
Według informatora, zarówno Prezydent Pruszkowa, jak i deweloper, mieli być świadomi faktu, że działki będące przedmiotem negocjacji nie posiadały bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Rozmowy grudniowe - za jego relacją - miały stanąć na niczym.
Na kolejny krok dewelopera nie trzeba było długo czekać. 26 stycznia 2021 roku mieszkańcy osiedla Staszica spostrzegli, że działki przy ul. Dobrej - w części należącej do dewelopera - są wygradzane. Ruch ten wielu odczytało jako próba wywarcia presji na władzach miasta.
Szanowni Mieszkańcy, podczas XXIX Sesji Rady Miasta Pruszkowa, Prezydent Miasta Pruszkowa złożył projekty uchwał, które...
Opublikowany przez Miasto Pruszków Wtorek, 26 stycznia 2021
Bez względu na faktyczne intencje dewelopera, odniósł on jeden skutek - sprawa stała się “głośna” i przez to również medialna. Opinia publiczna mogła zobaczyć na własne oczy co się stanie, jeśli problem zagospodarowania terenu na os. Staszica pozostawi się samemu sobie.
16 lutego 2021 r. Arek Gębicz ze Stowarzyszeniem “Za Pruszków!” złożył do władz miasta petycję w sprawie przyspieszenia prac nad zmianą MPZP. “Sprawa jest pilna” - pisał społecznik w treści petycji - “właściciel nieruchomości ogrodził teren i w każdej chwili może wystąpić do Starosty Pruszkowskiego z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W związku z powyższym mieszkańcy Pruszkowa apelują o bezzwłoczne procedowanie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działek położonych przy ul. Dobrej (...)”.
Chociaż Komisja Skarg Wniosków i Petycji uznała ten dokument za bezzasadny dopiero 11 maja 2021 roku, to nie sposób nie zauważyć koincydencji w fakcie, że już 18 lutego (a więc dwa dni po złożeniu petycji), Miasto ogłosiło przetarg na opracowanie nowego planu. Co ciekawe - do nagrania z posiedzenia Komisji próbowała dostać się Małgorzata Kochańska. Zgodnie z jej relacją (opublikowaną tutaj), nagranie zaginęło w akcji. Protokołu z posiedzenia na stronie BIP również próżno szukać.
Na gotowy projekt zmiany planu przyszło radnym czekać jeszcze blisko 10 miesięcy. Jak się okazało - nawet po tak długim oczekiwaniu, nie obyło się bez niespodzianek…
Ale że jaki budynek pod kulturę?
Choć dziś Prezydent Pruszkowa Piotr Bąk z dumą ogłasza, że w miejscu zrujnowanego domu przy ul. Lessowej zamierza wybudować “kulturotekę” (do tego jeszcze wrócimy), to jeszcze cztery lata temu zdawał się mieć na ten temat zgoła odmienne zdanie.
Projekt nowego MPZP dla obszaru “Staszica” przy ul. Dobrej ujrzał światło dzienne 9 listopada 2021 roku, podczas zwołanej przez Prezydenta Nadzwyczajnej Sesji Rady Miasta. Okazało się wtedy, że intencją władz miasta było nie tylko zachowanie zielonego charakteru tego terenu. Prezydent Makuch i jego zastępca zaplanowali w tym miejscu możliwość budowy niewielkiego budynku z przeznaczeniem na kulturę. Pomysł ten spotkał się z ostrym sprzeciwem ówczesnych radnych - Karola Chlebińskiego (SPP), Piotra Bąka (KO) oraz Doroty Kossakowskiej (KO).
“Nie rozumiem braku konsekwencji w założeniu przeznaczenia tego terenu jako tylko i wyłącznie teren zielony.” - mówił Chlebiński - “Dla mnie osobiście otworzenie tego planu ma sens tylko i wyłącznie wtedy, gdy (...) ten teren zostanie przeznaczony tylko i wyłącznie na teren zielony po to, aby zabezpieczyć i scalić istniejące tereny zielone w okolicy będąc ich naturalnym przedłużeniem”.
“(...) dla mnie jednoznacznym było, że chcemy zachować ten teren w takiej formie, w jakiej on jest dzisiaj, no może bez tego ogrodzenia właściciela, czyli teren zielony” - wtórował mu Piotr Bąk. “Chciałem się zapytać dlaczego Pan Prezydent od razu nie złożył planu, który zakładał zachowanie terenów zielonych, tylko jakiś pomysł budowy świetlicy, nie wiem jakiej tam świetlicy, czy domu kultury (...)”.
W podobnym tonie wypowiadała się radna Kossakowska. Przebieg całej dyskusji można obejrzeć poniżej (video nagranie jest ustawione na moment jej rozpoczęcia).
W toku debaty Paweł Makuch i Konrad Sipiera argumentowali, że kwestia zaplanowania (lub nie) budynku z przeznaczeniem na kulturę jest sprawą drugorzędną. Podkreślali, że nowy plan miejscowy należy uchwalić szybko. Jak twierdzili, deweloper złożył już pozwolenie na budowę 7-kondygnacyjnego budynku przy ul. Dobrej. Odwlekanie uchwalenia planu mogłoby więc spowodować, że pozwolenie zostanie wydane zanim nowy plan zdąży się uprawomocnić.
Finalnie zmiana planu została przegłosowana przy 16 głosach “za” i 6 “wstrzymujących się”. “Za” przyjęciem uchwały opowiedział się m.in. Piotr Bąk i Karol Chlebiński. Wśród głosów “wstrzymujących się” znajdujemy głos obecnej Wiceprezydent Pruszkowa, Doroty Kossakowskiej.
3 miliony, które wyglądają jak 7 milionów
Należy przypomnieć, że w tamtym czasie nikt nie zważał na fakt, że działki przy ul. Dobrej nie posiadają faktycznego, bezpośredniego połączenie z droga publiczną. W związku z tym nikt nie zakładał (choć powinien), że procedowany w Starostwie Powiatowym wniosek dewelopera o pozwolenie na budowę może być, na tym etapie przygotowania do inwestycji, nieskuteczny.
Nawet jednak, jeśli założyć, że do wydania pozwolenie na budowę faktycznie mogło dojść, to przyjęcie nowego MPZP w listopadzie 2021 roku zemknęło problem “wyścigu z czasem”. Plan zdążył się uprawomocnić zanim deweloper wykonał kolejne ruchy. Od tego momentu, o żadnej presji czasu mowy być nie mogło.
Co oznaczała zmiana planu miejscowego dla Miasta i jego mieszkańców? Z jednej strony udało się powstrzymać dalszą, intensywną zabudowę osiedla Staszica. Z drugiej jednak - zmiana planu miejscowego wpłynęła na pogorszenie parametrów budowlanych działek dewelopera. To z kolei pociągało za sobą określone konsekwencje finansowe.
Jak czytamy w piśmie Konrada Sipiery skierowanym do radnych Miasta Pruszkowa z tamtego okresu, spółka Front 2 sp. z o.o. skierowała do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew przeciwko gminie Miasto Pruszków w sprawie odszkodowania za szkodę poniesioną w wyniku zmiany przeznaczenia jego działek. Deweloper domagał się od Miasta odszkodowania wysokości 7,1 mln złotych.
W tym samym piśmie, zaledwie dwa akapity dalej, czytamy, że wykonane na zlecenie Miasta operaty szacunkowe określiły łączną wartość działek dewelopera na kwotę ok. 4,5 mln złotych przed zmianą planu miejscowego oraz na kwotę ok. 1,6 mln złotych po jego zmianie. W świetle tych szacunków, kwota, której żądał deweloper w ramach odszkodowania, wydaje się (łagodnie mówiąc) lekko zawyżona.
Co ciekawe - zgodnie z twierdzeniami Konrada Sipiery, w toku negocjacji w sprawie odkupienia działek przez Miasto, deweloper miał zaproponować kwotę 14,8 mln złotych (sic!).
Ile mogłoby wynosić faktyczne odszkodowanie dla dewelopera, jeśli jego pozew okazałby się skuteczny? Można przypuszczać, że byłaby to kwota oscylująca wokół 3 mln złotych. Tyle właśnie wynosiła różnica między wartością działek przed zmianą planu, a wartością tych samych działek po jej zmianie.
Należy zauważyć, że łączna powierzchnia działek deweloperskich przy ul. Dobrej wynosiła wprawdzie około 3000 m kw., jednak słowo łączna ma tu kluczowe znaczenie. W istocie bowiem (jak wspominaliśmy wcześniej), jego posesje były rozdzielone pasem działek należących do miasta. Jeśli wziąć pod uwagę obostrzenia obowiązujące przed zmianą MPZP, w tym nieprzekraczalną linię zabudowę i obowiązujące odległości zabudowy od granic działki, to okazałoby się, że efektywna powierzchnia zabudowy na większej z posesji dewelopera nie przekroczyłaby 1500 m kw.
To spostrzeżenie zbliża nas do konstatacji, że faktycznej wartości nieruchomości deweloperskich bliżej było jednak do operatu szacunkowego wykonanego przez Miasto, niż do kwot deklarowanych przez inwestora w toku negocjacji. Tym bardziej abstrakcyjna wydaje się kwota, na którą deweloper pozwał miasto.
Stryjek. Ten od zamiany.
Ewentualna wypłata 3 mln złotych odszkodowania po wieloletnim procesie nie byłaby dla budżetu Pruszkowa niczym strasznym. Miastu zdarzało się wydawać o wiele więcej na o wiele bardziej błahe sprawy. Zamknięcie kwestii odszkodowania nie rozwiązałoby jednak problemu własności działek. Nawet bowiem po wyrównaniu strat po stronie dewelopera, część z nich pozostałaby we władaniu dewelopera, a wraz z nimi - postawiony na nich płot.
W 2022 roku negocjacje między Miastem a Deweloperem trwały więc dalej. Niestety nie dysponujemy dokumentami ani relacjami, które mogłyby przybliżyć nam jego przebieg. Wiemy tylko, że ich wynikiem była propozycja dokonania zamiany na nieruchomości. Firma Front 2 miała przekazać Miastu swoje ziemie przy ul. Dobrej. W zamian Pruszków miał oddać dwie kamienice położone w samym centrum, przy ul. Potulickiego 4/6. Te same, na których w maju 2023 roku wybuchł pożar.
Zdarzenie to opisywaliśmy w artykule: “Pożar kamienicy przy ulicy Potulickiego: mało kto wierzy w przypadek”. Zwracaliśmy wtedy uwagę na fakt, że działki z kamienicami nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, co czyni je łakomym kąskiem dla inwestorów. W maju 2023 roku nie wiedzieliśmy jednak, że są one przedmiotem targu Miasta ze spółką Front 2.
66/2023 Wczoraj o godzinie 20:15 zostaliśmy zadysponowani do pożaru opuszczonej kamienicy w Pruszkowie, przy ulicy...
Opublikowany przez Ochotnicza Straż Pożarna Brwinów Niedziela, 14 maja 2023
Propozycja zamiany, jako sposób na uchronienie miasta przed roszczeniami dewelopera, została przedłożona radnym zimą 2023 roku. W treści jej uzasadnienia czytamy, że nieruchomość miejska ma powierzchnię 1590 m kw. Stanem na tamten moment kamienice miały być przeznaczone do wyłączenia z eksploatacji.
Zgodnie z informacją przekazaną radnym przez Konrada Sipierę, nieruchomość miała zamieszkiwać jedynie cyt. “2-osobowa rodzina, która kolejny raz odmawia przeprowadzki do nowego lokalu. Obecnie [czyt. jesienią 2023 - przyp. red.] Sąd Rejonowy w Pruszkowie rozpatruje wniosek o przeprowadzenie eksmisji tych osób do nowego lokalu”.
Zanim kamienice przy ul. Potulickiego stały się przedmiotem negocjacji z deweloperem, o ich pozyskanie dla TBS “Zieleń Miejska” [na własność - wcześniej TBS był jedynie zarządcą nieruchomości - przyp. red.] ubiegał się ówczesny prezes spółki, Maciej Roszkowski.
“Działka ta wchodziła w plan budowy ok. 500 mieszkań na terenie Pruszkowa” - mówi Roszkowski w rozmowie z portalem zpruszkowa.pl - “początkowo planowana była zamiana tej działki za część powierzchni budynku przy Al. Armii Krajowej 46. W związku z negatywną opinią Rady Miasta (...), chcieliśmy odkupić ten teren od Pruszkowa. Planowaliśmy tam budowę kilkudziesięciu mieszkań, co pozwoliłoby częściowo rozładować kolejkę oczekujących na mieszkania TBS-owskie”.
Wartość kamienic miała zostać wyceniona przez Pruszków na 2,9 mln złotych, co pokrywało się z najbardziej prawdopodobną kwotą odszkodowania, jaka zapadłaby w sądzie na rzecz dewelopera w przypadku podtrzymania jego roszczeń.
W momencie przedkładania Radzie Miasta uchwały zezwalającej na zamianę na nieruchomości z deweloperem, Konrad Sipiera poinformował radnych, że w Urząd Miasta rozpoczął już procedurę o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy na podstawie sporządzonego wcześniej projektu. Jak się później okazało - decyzja ta zezwoliła deweloperowi na budowę bloku o konstrukcji wyższej, niż sąsiednie budynki.
Na ten fakt zwracał uwagę społecznik Arek Gębicz, który nawoływał również, aby nie oddawać deweloperowi cyt. "rodowych sreber". Jak napisał na swoim profilu na Facebooku: "deweloper, po postawieniu budynku zwielokrotni wartość działki, sprzedając mieszkania w bardzo atrakcyjnym miejscu w centrum Pruszkowa. Jego zysk jest oczywisty. My zostajemy z terenem zielonym".
Uchwała proponowana przez Pawła Makucha i Konrada Sipierę trafiła pod obrady Rady Miasta w grudniu 2023 roku. 18 grudnia 2023 roku uzyskała pozytywną opinię Komisji Gospodarki Komunalnej pod przewodnictwem Karola Chlebińskiego. Co ciekawe - sam Karol Chlebiński opowiedział się wtedy przeciw zamianie. Trzy dni później, podczas LXXXVI Sesji Rady Miasta, radni opowiedzieli się “za” zamianą w sile 17 głosów. Od głosu wstrzymała się jedynie Anna-Maria Szczepaniak (niez.). Kazimierz Mazur (PiS) nie wziął udziału w głosowaniu, Karol Chlebiński wraz z trójką innych radnych byli nieobecni podczas Sesji.
Po wejściu w życie uchwały, Prezydent Paweł Makuch podpisał z deweloperem stosowny akt notarialny. Miało to miejsce 12 marca 2024 r., a więc w ferworze walki wyborczej przed pierwszą turą wyborów samorządowych. Fakt wejścia Pruszkowa w posiadanie działek przy ul. Dobrej Prezydent Makuch ogłosił, swoim zwyczajem, w filmie na Facebooku. Tym razem posłużył się jednak oficjalnym kontem Miasta.
Deweloper. Ten od siekierki.
Drugą stroną zamiany była spółka Front 2. Jej właścicielami są wspólnicy - Janusz i Marek Czerwińscy. Rejestr KRS wykazuje, że obaj panowie, razem z Piotrem Boćkowskim, występują również jako przedstawiciele lub wspólnicy sieci innych spółek o podobnych nazwach. Są również współwłaścicielami firmy budowlanej Marex.
Szukając informacji o nowych, pruszkowskich deweloperach, trafiliśmy na profil Marka Czerwińskiego na Facebooku. O tym, że może chodzić o tego Marka Czerwińskiego, sugerują posty zachęcające do zakupu mieszkań w inwestycjach realizowanych pod marką Front. Wśród postów na profilu znajdujemy zdjęcie zamieszczone przedstawiają wnętrze samochodu, a w nim licznik prędkości wskazujący akurat 250km/h. Pod nim widnieje komentarz napisany z konta “Janusz Czerwiński”: “mlody nie popisuj sie” [zachowana pisownia oryginalna - przyp. red.].
Zrzut ekranu z profilu "Marek Czerwiński" na Facebooku
Rejestr KRS wskazuje, że Marek Czerwiński występuje jako wspólnik w firmie Millionaires Fight Club, gdzie w zarządzie zasiada z niejakim Pawłem Trybałą, czyli “Trybsonem” znanym z popularnego niegdyś, telewizyjnego reality show. Czym zajmuje się Millionaires Fight Club (poza wykazywaniem strat w sprawozdaniach finansowych)? Tego pewnie nigdy się nie dowiemy. Wiadomo przecież, że “pierwsza zasada fight clubu brzmi: nigdy nie rozmawiać o fight clubie”.
Świat showbiznesu nie jest obcy również Januszowi Czerwińskiemu. Jego sylwetkę, głos i taniec możemy podziwiać w teledyskach grupy disco polo WML Dance. Proroczym w kontekście jego pruszkowskiej inwestycji może wydawać się tekst jednej z piosenek: “Bo ja mam w sobie taki gen, jestem szczęśliwy lucky man”.
Janusz nie kryje też zainteresowania polityką. W wyborach samorządowych w 2024 roku ubiegał się o mandat radnego Rady Powiatu Mławskiego z list Koalicji Obywatelskiej. Bez powodzenia. W środowisku mógł być znany jako prezes klubu sportowego Mławianka Mława. Z lokalnych mediów dowiadujemy się, że przepracował z klubem 13 lat. Wsławił się tym, że zrezygnował z funkcji prezesa tuż po obchodach jubileuszu 100-lecia istnienia klubu.
Planowaną inwestycję na świeżo nabytej działce przy ul. Potulickiego w Pruszkowie Panowie Czerwińscy nazwali “Apartamenty Potulickiego”. Niewątpliwie będzie to perła w koronie marki Front, szczególnie pod kątem położenia względem centrum miasta. Inne inwestycje tych samych autorów można znaleźć w tak prestiżowych lokalizacjach jak ul. Płużnicka na Tarchominie lub ul. Wielkopolska w Gdańsku. Ta druga formalnie znajduje się w granicach miasta. Dokładniej, to tuż przy tych granicach.
Wpadkę firma Front Development zaliczyła przy budowie inwestycji “Apartamenty Modlińska” na warszawskim Żeraniu. Oddanie lokali opóźniło się tam o blisko rok. Na finiszu okazało się, że budynki wprawdzie są, ale nie mają przyłącza prądu. Deweloper tłumaczył, że odpowiedzialny za przyłącza operator zerwał z nim umowę. Sprawa wzburzyła przyszłych właścicieli lokali (część z nich spłacała już kredyty). Interweniowała prasa. Firma Front, w ramach rekompensaty, zaproponowała bielenie ścian i wyłożenie balkonów płytkami.
Interwencja Gazety Wyborczej w sprawie opóźniającej się inwestycji Front Development. Fot.: wyborcza.pl
Pod “Apartamenty Potulickiego” w Pruszkowie nie wbito wprawdzie jeszcze łopaty, jednak sprzedaż mieszkań już ruszyła. Ceny z metra wahają się między 15 a 19 tysięcy złotych. Dla porównania, ceny dostępnych lokali w “Apartamentach Płużnicka” wahają się między 13 a 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cóż, być może reklamowanie ich hasłem “700 metrów od Mostu Północnego” nie było dobrym pomysłem? Z drugiej strony jednak, za atut “Apartamentów Potulickiego” deweloper przyjął lokalizację w odległości 200 metrów od, cyt.: “położonego centralnie kościoła świętego Kazimierza”.
Zrzut strony internetowej dewelopera: potulickiego.pl
Pruszków: i co teraz z tym kijkiem?
Po zamknięciu transakcji zamiany na nieruchomości ze spółką Front 2, Miasto Pruszków stało się właścicielem kompletu działek między ulicami Dobrą, Śląską, Lessową i Piwną. Powstało pytanie: co z nimi dalej robić?
Próbę odpowiedzi na nie podjął Prezydent Paweł Makuch jeszcze na dwa miesiące przed podpisaniem aktu notarialnego. W styczniu 2024 roku zorganizował w tej sprawie otwarte spotkanie z mieszkańcami. Zadeklarował wtedy, że o dalszym przeznaczeniu działek zadecydują mieszkańcy podczas szerokich konsultacji społecznych. Zapowiedział również, że posłuży się w tym celu tzw. “uchwałą konsultacyjną”, nad której przygotowaniem kilka lat wcześniej intensywnie pracowali pruszkowscy radni i społecznicy.
Wniosek o przeprowadzenie konsultacji Prezydent Makuch złożył 12 kwietnia 2024 r. Trwała wtedy kampania wyborcza przed drugą turą wyborów samorządowych. Wybory wygrał tym razem Piotr Bąk, który czym prędzej wycofał wniosek konsultacyjny Pawła Makucha.
Nowy Prezydent postanowił przeprowadzić konsultacje po swojemu, czyli - cytując klasyka - “bez żadnego trybu”. Żadnego wniosku o ich przeprowadzenie nie złożył, przez co pominął zasady określone w uchwale konsultacyjnej i “przeskoczył” prawny obowiązek zaangażowania w sprawę Radę ds. Konsultacji Społecznych.
Na “konsultacje” Piotra Bąka złożyły się dwa elementy: otwarte spotkanie z mieszkańcami, które odbyło się 21 listopada 2024 roku oraz ankieta internetowa zamieszczona na oficjalnej stronie Miasta, z możliwością uzupełnienia do 24 grudnia 2024 r. “Metodologią” przyjętą przy obróbce zebranych w ten sposób życzeń mieszkańców było… spisanie ich wszystkich i opublikowanie w Internecie (wyniki ankiety i przebieg “konsultacji” omawialiśmy na łamach zpruszkowa.pl).
Co ciekawe - “konsultacjom” poddano jedynie tereny zielone między ul. Dobrą, ul. Lessową i ul. Śląską. Zrujnowany dom przy ulicy Piwnej pozostawiono niejako na boku. Wiemy tylko, że w jego miejscu ma powstać coś o nazwie “kulturoteka”. Tej z kolei, w internetowym formularzu konsultacyjnym poświęcono tylko jedno pytanie. Brzmiało ono: “Kulturoteka. Nowe miejsce spotkań przy ul. Dobrej. Co powinno się tam znaleźć?”
Pytanie o to, czy “kulturoteka” w ogóle powinna w tym miejscu powstać, siłą rzeczy pominięto. Jak bowiem wynika z informacji na oficjalnej stronie Miasta, losy tego miejsca zostały już częściowo zadecydowane. Niekoniecznie w drodze konsultacji.
Całkowita powierzchnia budynku - za informacjami na stronie internetowej Pruszkowa - ma wynieść 300 m kw. Budynek ma się składać z dwóch kondygnacji naziemnych oraz poziomu podziemnego. Pod ziemią znajdzie się część techniczna. Na poziomie 1 nowy dom ma znaleźć jedna z okolicznych filii biblioteki. Poziom wyżej umieszczone będą sale warsztatowe, edukacyjne i wystawiennicze.
Wszystko to w zabudowie - przypomnijmy - której powstaniu jeszcze 4 lata temu obecny Prezydent Piotr Bąk stanowczo się sprzeciwiał.
Radni odkryli, że czegoś nie sprawdzili, a Paweł Makuch musiałby zajrzeć do notatek
W marcu tego roku, podczas XII Sesji Rady Miasta, w toku omawiania zmian w budżecie i Wieloletniej Prognozie Finansowej Miasta wynikła dyskusja między Przewodniczącym Rady Miasta Karolem Chlebińskim (PWS), Prezydentem Piotrem Bąkiem i byłym Prezydentem, a dziś radnym Pawłem Makuchem (niez.). W jej toku okazało się, że działki nabyte przez Miasto Pruszków w ramach zamiany sprzed roku, nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. To zaś jest warunkiem przeprowadzenia inwestycji budowlanej przy ul. Dobrej, w tym np. budowa tzw. “kulturoteki”.
Niewątpliwie bowiem, posesje miejskie na os. Staszica otoczone są ze wszystkich stron dwiema wielkimi działkami należącymi do PSM. Drogi: Piwna, Lessowa, Śląska i Dobra są zaś przynależnymi spółdzielni drogami wewnętrznymi.
Karol Chlebiński zarzucł Pawłowi Makuchowi, że ten w poprzedniej kadencji samorządu zataił ten fakt przed radnymi. Paweł Makuch bronił się z kolei, że do transakcji doszło legalnie i z poszanowaniem prawa (całą sytuację opisaliśmy tutaj). O szczegółach zamiany nieruchomości podczas Sesji rozmawiać nie chciał, bo - jak stwierdził - musiałby zajrzeć do notatek.
Faktem jest, że przez 3 lata (od 2020 do 2023 roku) dyskusji nad dalszymi losami feralnych działek na os. Staszica, na żadnym z posiedzeń Rady Miasta nie było mowy o ich dostępie do drogi publicznej. Innym faktem jest jednak, że radni mieli 3 lata na sprawdzenie, czy działki są odpowiednio skomunikowane. A to można było zrobić chociażby za pośrednictwem geoportalu Starostwa Powiatowego w Pruszkowie. Tam, od sprawdzenia do kogo należą poszczególne drogi w mieście, dzieli użytkownika mniej niż 5 kliknięć myszką (od momentu wejścia na stronę geoportalu, rzecz jasna).
O dostępie (a właściwie jej braku) do drogi publicznej można było dowiedzieć się również z treści aktu notarialnego podpisanego przez Prezydenta 12 marca 2024 roku. Aby się z nim zapoznać, wystarczyło wejść do Urzędu Miasta i skorzystać z uprawnień radnego do dostępu do urzędowych dokumentów. Takimi uprawnieniami dysponowali chociażby Piotr Bąk jak i Karol Chlebiński - dwie osoby, które podczas Sesji 27 marca 2025 roku wydawały się najbardziej wzburzone nowym odkryciem.
Warto zaznaczyć, że zanim doszło do zamiany na nieruchomości, radni głosowali nad ich losami przynajmniej 6 razy.
Droga będzie, ale droga
Brak dostępu działek miejskich do drogi publicznej niekoniecznie musi być tak wielkim problemem, jak próbują to przedstawić lokalni politycy. Do jego rozwiązania polskie prawo przewiduje cały szereg narzędzi.
Prezydent Piotr Bąk postanowił zacząć od najbardziej oczywistego z nich, tj. od uzyskania służebności drogi należącej do PSM na mocy umowy i stosownego aktu notarialnego. Pod pojęciem “uzyskania służebności” kryje się proste ustalenie, które można streścić w zdaniu: “ta droga nadal należy do mnie, ale możesz z niej korzystać”. Gdybyśmy na końcu tego zdania dodali jeszcze “...bo pewnie nie masz innego wyjścia”, to możemy mówić o służebności drogi koniecznej.
Tu jednak włodarz Pruszkowa napotkał pewną przeszkodę. Jej naturę, w odpowiedzi na zapytania portalu zpruszkowa.pl opisuje Zarząd Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej:
“Pruszkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie może z przyczyn formalnych podpisać służebności przechodu, bądź przejazdu przez działki nr ewidencyjny 584/1 i 592 obr. 18, gdzie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wyznaczony został teren do wydzielenia pod drogę wewnętrzna tj. ul. Dobrą” - czytamy w wiadomości nadesłanej do redakcji. “Na tę chwilę działka o nr ew. 584/1 stanowi własność ok. 400 osób, natomiast działka nr ew. 592 jest własnością ponad 200 osób, które to w ramach obowiązujących przepisów nabyły prawo własności lokali mieszkalnych. Zarządowi Spółdzielni nie wolno dysponować prywatną własnością jej Członków. Odpowiedź w ww. sprawie na zapytanie skierowane przez Urząd Miasta do PSM została udzielona w dniu 13 stycznia br. [tj. roku 2025 - przyp. red]”.
Ponadto, od Zarządu Spółdzielni dowiadujemy się, że spotkanie z zastępcami Prezydenta Pruszkowa w tej sprawie odbyło się również w lutym tego roku. Zastępcy mieli usłyszeć od władz PSM dokładnie to samo, co w styczniu przeczytali na piśmie.
Zarządowi PSM trudno się dziwić. Jego stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym stanowiącym, że Zarząd Spółdzielni nie może samodzielnie zadecydować o udzieleniu służebności swoich dróg na rzecz Miasta Pruszków, ponieważ jest to czynność wykraczająca poza zakres tzw. zarządu zwykłego nad nieruchomością. Oznacza to, że o prawo do udziału w takiej czynności mógłby się upomnieć każdy z ponad 600 właścicieli mieszkań PSM-owskich z wydzieloną własnością lokalu. Takie postępowanie mogłoby się ciągnąć latami, jednak - warto zaznaczyć - nie czyniłoby go to niemożliwym do przeprowadzenia.
Podobną trudnością byłby obciążony pomysł na uzyskanie służebności drogi w drodze postępowania przed sądem cywilnym (takie rozwiązanie proponuje publicznie były Wiceprezydent Pruszkowa, Konrad Sipiera). Pomysł ten, od podpisania aktu notarialnego różniłby się o tyle, że to po stronie Miasta Pruszkowa spoczywałby obowiązek ustalenia tożsamości wszystkich osób i podmiotów, które mają prawo wziąć udział w takim postępowaniu.
Czy istnieją zatem inne możliwości rozwiązania problemu? Jak najbardziej. Zaskakujące jest jednak to, że Piotr Bąk postanowił większość z nich ominąć, “przeskakując” od razu do najdroższej i najbardziej inwazyjnej z nich.
Podczas Sesji 27 marca Prezydent Pruszkowa zadeklarował, że będzie ubiegał się o decyzję o Zezwoleniu na Realizację Inwestycji Drogowej (ZRID) na mocy tzw. “specustawy drogowej”. Z czym się wiąże to rozwiązanie? Głównie z nowymi problemami.
ZRID to nic innego jak decyzja o wywłaszczeniu pod budowę nowej drogi. Zgodnie z deklaracją Piotra Bąka, Miasto “siłowo” wejdzie w posiadanie ul. Dobrej na odcinku od ul. Powstańców do ul. Lessowej. Aby to jednak mogło się wydarzyć, za wywłaszczeniem musi iść nowa inwestycja drogowa czyli nic innego, jak budowa nowej, pełnowymiarowej (sic!) drogi gminnej w miejscu obecnej, wąskiej ul. Dobrej.
Zakładając, że nowa droga będzie miała najniższą możliwą kategorię drogi dojazdowej (tzw. kategorię D), to jej wybudowanie i tak wiązać się będzie ze znaczną ingerencją w układ dróg, parkingów i zieleni na os. Staszica. Pas drogowy takiej inwestycji, zgodnie z prawem, musi mieć przynajmniej 2,5 metra szerokości. Jeśli pas ten będzie poprowadzony tylko do ul. Lessowej, to konieczna będzie budowa miejsca do zawracania oraz… drugiego pasa ruchu w stronę przeciwną. To daje nam minimalną szerokość 5 metrów jezdni, plus pasy rozgraniczające - łącznie ok. 30 centymetrów. Do tego odwodnienie, którego budowę już teraz zapowiedział Piotr Bąk, pobocza (75 cm) i/lub chodnik (1,2 m). Łącznie, w absolutnie najwęższym i najlichszym wariancie, nowe oblicze ul. Dobrej zajmie przynajmniej 7,25 metra szerokości, wobec 5,2 metra (jezdnia plus chodnik) zajmowanych obecnie.
Nawet jeśli przyjąć, że Miastu uda się zmieścić w sześciu metrach i dwudziestu centymetrach szerokości (co nie jest nawet trochę prawdopodobne), to dodatkowy metr trzeba będzie skąd pozyskać. Skąd? W przypadku decyzji ZRID odpowiedź jest prosta: skądkolwiek.
Póki co jednak nic nie wskazuje na to, aby Prezydent Piotr Bąk miał zamiar się ze swoich zamierzeń wycofać. Jego pomysł został również zaaprobowany przez Radę Miasta, która przegłosowała przeznaczenie kwoty 150 tysięcy złotych na przygotowanie dokumentacji pod decyzję ZRID.
Czy istnieją inne rozwiązania tego problemu? Owszem. Miastu musi się jednak chcieć po nie sięgnąć.
Pliki do pobrania
| Ul. Dobra - Uchwała Rady Miasta Pruszkowa o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego uchwala_przystapienie.pdf (4,66 MB) | uchwala_przystapienie.pdf (4,66 MB) | Pobierz |
| Ul. Dobra - Uchwała Rady Miasta Pruszkowa o zmianie planu miejscowego uchwala_zmiana_planu.pdf (2,4 MB) | uchwala_zmiana_planu.pdf (2,4 MB) | Pobierz |
| Ul. Dobra - Uchwała Rady Miasta Pruszkowa o zamianie działek z deweloperem uchwala_zamiana_dzialek.pdf (2,02 MB) | uchwala_zamiana_dzialek.pdf (2,02 MB) | Pobierz |
| Ul. Dobra - PEŁNA CHRONOLOGIA WYDARZEŃ UL. DOBRA - PEŁNA CHRONOLOGIA.pdf (168,16 KB) | UL. DOBRA - PEŁNA CHRONOLOGIA.pdf (168,16 KB) | Pobierz |
