Kto odpowiada za planowanie przestrzenne?

Kształtowanie ładu przestrzennego jest zadaniem własnym gminy. To rada gminy za pomocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa jaka zabudowa może stanąć na danej działce. Powinno się dążyć do zachowania spójności urbanistycznej. To znaczy, że pośród zabudowy jednorodzinnej nie dopuszcza się bloków, pośród blokowisk zakładów przemysłowych itd.

Jeżeli planu miejscowego nie uchwalono, to władztwo planistyczne wykonuje wójt za pomocą decyzji o warunkach zabudowy – czyli tzw. „wuzetek”, które z zasady dają większą swobodę w różnicowaniu zabudowy niż miejscowy plan. Przy ich wydawaniu należy jednak brać pod uwagę zasadę tzw. „dobrego sąsiedztwa”.

Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał od 2004 r. budowa Lidla w Komorowie była możliwa, jednak w maju 2019 r. podjęto uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu, a 19 grudnia 2019r. rada gminy Michałowice uchwaliła nowy plan miejscowy dla Komorowa. Wszedł on w życie z dniem 4 lutego 2020r.

Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę Lidla już 27 czerwca 2019r. Od tego dnia rozpoczął się wyścig z czasem. Czy najpierw w życie wejdzie nowy plan? Czy starosta zdąży wydać pozwolenie?

Kiedy można nie wydać pozwolenia na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę ma tzw. charakter związany. Oznacza to, że jeżeli zostaną spełnione wszystkie przewidziane prawem przesłanki, to organ musi wydać takie zezwolenie. W praktyce sprowadza się to do „odfajkowywania” kolejnych punktów na liście. W takich postępowaniach nie jest uwzględniany interes społeczny.

Ani rada powiatu, ani jego mieszkańcy nie mają wpływu na działania starosty w tego typu postępowaniach. Decyzję administracyjną wydaje się uwzględniając stan faktyczny i prawny istniejący w dniu wydania decyzji. Dlatego istotne było, aby nowy plan wszedł w życie przed jej wydaniem.

Niejasności występują przy określeniu, czy działka na której ma powstać Lidl jest zabytkiem. Jesienią wojewódzki konserwator zabytków uznał działkę za zabytek, a swojej decyzji nadał klauzulę natychmiastowej wykonalności. Działka jednak nie figuruje w rejestrze zabytków prowadzonym przez konserwatora, ani w gminnej ewidencji zabytków. Jeżeli zostałaby ona objęta jedną z takich form ochrony, to wydanie pozwolenia na budowę zależałoby odpowiednio albo od zgody konserwatora, albo od jegooopinii.

Jak długo powinno trwać postępowanie dotyczące wydania pozwolenia na budowę?

Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego sprawy należy załatwiać bez zbędnej zwłoki, nie później niż w ciągu miesiąca. Załatwienie sprawy szczególnie skomplikowanej musi nastąpić nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Przekroczenie tych terminów może oznaczać, że organ administracji publicznej działa przewlekle lub dopuszcza się bezczynności. Dodatkowo przepisy prawa budowlanego przewidują kary pieniężne wobec organu, który zwleka z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Bieg takiego 65-dniowego terminu rozpoczyna się od dnia, w którym inwestor złoży kompletny wniosek o wydanie pozwolenia.

Postępowanie w sprawie Lidla trwało ponad 7 miesięcy. W tym czasie wiele organizacji społecznych próbowało dołączyć się do postępowania jako podmioty na prawach strony. Samo postępowanie było kilkukrotnie zawieszane z urzędu przez starostę (m.in. na skutek toczących się równolegle postępowań sądowych), co oczywiście o nie było po myśli inwestora, który stosowne postanowienia żalił.

Ostatecznie w styczniu 2020r. Lidl uzupełnił braki formalne pisma, a 31 stycznia starosta wydał decyzję o pozwoleniu na budowę.

Kiedy inwestor dostanie odszkodowanie za brak decyzji?

Prawo do odszkodowania za niezgodne z prawem działanie organu administracji publicznej przysługuje każdemu. Osobom fizycznym (np. mieszkańcowi powiatu pruszkowskiego), osobom prawnym (np. spółce z o.o.), jak również tzw. „ułomnym osobom prawnym” (np. spółce komandytowej). Prawo to wynika wprost z Konstytucji RP i znajduje swoją realizację m.in. w przepisach kodeksu cywilnego.

Cywilny pozew od odszkodowanie z tytułu bezprawnego działania administracji musi być poprzedzony innym postępowaniem- sąd administracyjny musi orzec, że dana decyzja została wydana wbrew przepisom prawa, albo że działania organu wiązały się z rażącym naruszeniem prawa.

W przypadku Lidla w grę mogło wchodzić odszkodowanie za działanie przewlekłe działanie organu, w tym przypadku starosty.

Podstawą do roszczenia odszkodowawczego nie byłaby decyzja wydana po wejściu w życie znowelizowanego michałowickiego planu zagospodarowania przestrzennego. Byłaby ona zgodna z obowiązującym stanem prawnym w momencie orzekania w sprawie. Lidl roszczenia odszkodowawcze mógłby w pierwszej kolejności kierować do gminy Michałowice, za powód podając zmiany ładu planistycznego.

Czym jest rygor natychmiastowej wykonalności?

Decyzja administracyjna staje się wykonalna jeżeli nie można jej zaskarżyć. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można wykonywać decyzję, od której można się odwołać. Konieczne jest wtedy nadanie przez organ administracji publicznej rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji. Wydaje się go „gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony.” (art. 108 § 1 k.p.a.).

Stało się tak w odniesieniu do działki, na której ma powstać Lidl. Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków orzekł o nadaniu jej statusu zabytku i swojej decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

Nie jest do końca jasne jaki jest zakres stosowania „rygoru”. Czy odnosi się on tylko do stron, czy do wszystkich uczestników obrotu (także do organów administracji publicznej)?

To właśnie z uwagi na ten problem starosta nie uwzględnił wpisu komorowskiej działki do rejestru zabytków przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Co jeszcze może się wydarzyć w sprawie Lidla?

Wniesienie odwołania od decyzji starosty zapowiedziała Gmina Michałowice. Najbardziej oczywistym zarzutem, który może zostać w nim sformułowany, jest brak uwzględnienia wpisu zabytku do rejestru.
W II instancji orzekać będzie wojewoda. Jeżeli uzna on odwołanie za zasadne, to może:

  • uchylić decyzję i zwrócić ją staroście do ponownego rozpoznania;
  • uchylić decyzję starosty i samemu wydać decyzję o odmowie wydania pozwolenia na budowę.

Jeżeli odwołanie okaże się nieskuteczne, to decyzja starosty zostanie utrzymana w mocy. W takiej sytuacji gmina Michałowice wniesie najpewniej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Co istotne, samo wniesienie skargi nie wstrzyma wykonania decyzji starosty, która uprawomocni się po oddaleniu odwołania. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, gmina będzie mogła wnioskować o wstrzymanie jej wykonania.

Droga do budowy Lidla w Komorowie jest jeszcze bardzo długa. Nie jest pewne czy kontrowersyjna inwestycja w ogóle powstanie. Dla porządku trzeba przypomnieć jeszcze o przebudowie ronda w końcu al. Marii Dąbrowskiej, która będzie wykonywana przy użyciu ZRIDu. W przypadku tej inwestycji droga może okazać się podobnie wyboista.