Róg Ołówkowej i Sienkiewicza - deweloper nie składa broni?

Wiosną tego roku Pruszkowem poruszyła sprawa małej działki znajdującej się na rogu ulic Sienkiewicza i Ołówkowej. Skrawek gruntu z niewielką kamieniczką komunalną miał zostać sprzedany na rzecz dewelopera TALO development, by ten mógł powstać kolejny blok mieszkalny. Co istotne - deweloper wszedł już w posiadanie trzech sąsiadujących działek, a pozostały narożnik (tzw. “serek”) miał być ostatnim nabytkiem potrzebnym mu do realizacji inwestycji (pisaliśmy o tym tutaj i tutaj). 

12 kwietnia, podczas posiedzenia Komisji Gospodarki Komunalnej (relację Sławomira Bukowskiego można przeczytać tutaj) radni nieprzychylnie spojrzeli na plan sprzedaży działki. Przedstawiona przez dewelopera prezentacja planów budowy osiedla nie zdobyła zwolenników wśród rajców. Jak się wtedy również okazało - magistrat nie konsultował swoich zamiarów z mieszkańcami kamienicy. Sami zainteresowani dowiedzieli się o rozmowach magistratu z deweloperem na temat sprzedaży zamieszkiwanej przez nich nieruchomości po fakcie. Nawet pomimo, że gra toczy się o zamieszkiwane przez nich lokale. 

TALO development: "Obecnie wstrzymaliśmy działania mające doprowadzić do zakupu działki nr 24. Nie deklarujemy jednak, że nie spróbujemy jeszcze raz." 

Finalnie transakcja została zablokowana przez Radę. 

Deweloper odpowiada Sławomirowi Bukowskiemu

Po tych wydarzeniach zwróciliśmy się do dewelopera z zapytaniem, czy mimo fiaska jego planów zamierza podjąć kolejną próbę wykupienia działki od miasta. W zeszłym tygodniu, po pół roku oczekiwania, doczekaliśmy się odpowiedzi. Jej treść publikujemy w całości poniżej: 

“Szanowny Panie Redaktorze,

dziękujemy za zainteresowanie tematem. Z uwagi na prowadzone przez nas działania w omawianym temacie, nie chcieliśmy wcześniej udzielać komentarza.

Rzeczywiście Talo jest właścicielem działek 418, 419 oraz 25. Staraliśmy się również o zakup działki nr 24 stanowiącej zasób mienia komunalnego.

Część tej działki planowaliśmy przeznaczyć pod budynek wielorodzinny, a pozostałą część udostępnić dla mieszkańców inwestycji oraz miejscowej społeczności jako publiczny teren rekreacyjny. Taki element zabudowy podkreślałby nowoczesny charakter okolicy i służył mieszkańcom Pruszkowa, a proponowany przez nas budynek uzupełniałby niedawno powstałą w tej okolicy, nowoczesną tkankę miejską.

Nasza oferta zakupu rozpatrywana była na Radzie Miasta i została odrzucona. Z naszej wiedzy wynika, że na spotkaniu Rady Miasta pojawili się mieszkańcy nieruchomości wybudowanej na działce nr 24 (ul. Sienkiewicza 11) i wyrazili swój sprzeciw, a nasza wstępna koncepcja budynku nie spotkała się z aprobatą radnych.

Obecnie wstrzymaliśmy działania mające doprowadzić do zakupu działki nr 24. Nie deklarujemy jednak, że nie spróbujemy jeszcze raz. 

W naszej ocenie włączenie działki nr 24 do obszaru inwestycyjnego jest korzystne nie tylko dla Talo, ale również dla Miasta. Realizacja inwestycji na aktualnie posiadanych przez Spółkę działkach wiąże się z pogorszeniem strony wizualnej inwestycji - w centralnym punkcie odświeżonej, nowoczesnej okolicy, którą stanowi skrzyżowanie ulic Ołówkowej i Sienkiewicza, znajdować się będzie stary, zaniedbany budynek komunalny. Taki stan rzeczy będzie się negatywnie odbijał nie tylko na odbiorze planowanej przez nas inwestycji, ale także na estetyce otoczenia.”

W powyższej wypowiedzi można doszukać się kilku interesujących fragmentów. 

Po pierwsze - co razi najbardziej - deweloper kontynuuje próbę przedstawienia kamienicy na rogu Ołówkowej i Sienkiewicza jako (cyt.) “starego, zaniedbanego budynku komunalnego”. Warto w tym miejscu przypomnieć, że budynek przeszedł kapitalny remont w 2014 roku. Na jego realizację wydano publiczne pieniądze. Zakres robót był bardzo szeroki - wzmocniono fundamenty, odnowiono elewację doprowadzono instalację gazową, wymieniono okna, a cały budynek ocieplono. Kamienica ta jest więc wiekowa, jednak mówienie o niej jak o “zaniedbanej” bez cienia wątpliwości całkowicie mija się z prawdą i ma na celu jedynie przeforsowanie interesów dewelopera. 

Po drugie - deweloper przekonuje głosem swojej przedstawicielki, że budowa kolejnego osiedla w tej okolicy jest zgodna z interesem mieszkańców Pruszkowa. To dość odważna teza, zważywszy na ogromny wzrost gęstości zaludnienia jaki dokonał się na tym obszarze m.in. po budowie tzw. “Grafitowego Osiedla”. Już teraz próba zaparkowania samochodu przy ulicy Sienkiewicza w okolicy Obrońców Pokoju, Ołówkowej czy Grafitowej graniczy z niemożliwością. Można tylko domyślać się co będzie, jeśli powstanie tam kolejne osiedle (a warto wspomnieć, że TALO planuje ulokować tam około 80 nowych mieszkań).

Po trzecie wreszcie - z argumentacji dewelopera po raz kolejny wybrzmiewa argument, który osobiście odczytuję wyłącznie jako zawoalowaną groźbę skierowaną do władz miasta: “Realizacja inwestycji na aktualnie posiadanych przez Spółkę działkach (tj. z wyłączeniem działki należącej do miasta - przyp. K.Ch.) wiąże się z pogorszeniem strony wizualnej inwestycji” - czytamy w odpowiedzi TALO na zapytanie prasowe. “(...) Taki stan rzeczy będzie się negatywnie odbijał nie tylko na odbiorze planowanej przez nas inwestycji, ale także na estetyce otoczenia”.  Innymi słowy (zgodnie z moim rozumieniem tego twierdzenia) - jeśli miasto nie ugnie się i nie sprzeda działki deweloperowi, ten zbuduje na pozostałych posesjach coś, co nie będzie przystawało do otoczenia. Tak jakby to zadaniem miasta (i zarządzanych przez nie nieruchomości) było dostosowywanie otoczenia do oczekiwań inwestora. 

Ekipa Jana Starzyńskiego uchwalała plany miejscowe pod deweloperkę?

Podobnie jak w dziesiątkach podobnych przypadków w Pruszkowie, problemem są nie tylko zakusy inwestorów i dążenie do wyciśnięcia maksimum zysku z każdego metra posiadanych działek. Prawdziwą praprzyczyną narastających konfliktów są uchwalane w minionych kadencjach Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego, które - pomimo słowa “plan” w nazwie - z prawdziwą planistyką mają niewiele wspólnego. 

W przypadku rogu ulic Sienkiewicza i Ołówkowej, mowa jest o planie uchwalonym pod koniec poprzedniej kadencji samorządu (tj. za rządów ekipy prezydenta Jana Starzyńskiego i SPP), 1 czerwca 2017 roku. Co ciekawe - obszar ten został wyjęty spod planu dla całej okolicy i opracowany tylko w odniesieniu do działek będących dziś we władaniu dewelopera oraz jednej działki miejskiej (tzw. “serka”) z kamienicą komunalną.

Co więcej - dla całego obszaru objętego planem ustalono minimalną wysokość zabudowy na 3 kondygnacje (i nie mniej niż 9 metrów wysokości). Nawet pomimo, że na tym terenie znajduje się już wiekowa, jednokondygnacyjna kamienica, która w sposób oczywisty nie przystaje do nowo uchwalonych parametrów. Władze miasta nie zdecydowały się więc na zachowanie historycznego charakteru okolicy. Wręcz przeciwnie - swoją decyzją dosłownie sprowokowały próbę wyrugowania z Ołówkowej oryginalnej, zabudowy na rzecz nowej zabudowy wielorodzinnej. Przypomnijmy też, że do uchwalenia tych przepisów doszło zaledwie trzy lata po zakończeniu remontu kamienicy komunalnej. W świetle tego faktu zasadnym staje się pytanie: z myślą o kim w 2014 roku doprowadzono do działki instalację gazową? O mieszkańcach kamienicy komunalnej czy o przyszłych inwestorach? 

Czy na działce powstanie skwerek?

Argumentem podnoszonym przez dewelopera jest również deklarowana przez niego chęć pozostawienia fragmentu narożnika ulic Sienkiewicza i Ołówkowej otwartym dla mieszkańców. Jak usłyszeliśmy podczas posiedzenia Komisji Gospodarki Komunalnej - inwestor zgłosił chęć wybudowania tam małego skwerku, który miałby służyć całej lokalnej społeczności. Dodatkowo światło dzienne ujrzała prowizoryczna wizualizacja inwestycji, którą opublikowaliśmy na naszej stronie na Facebooku 12 kwietnia br. 

Jeśli ktoś pomyślał, że deklaracja dewelopera może być aktem jego dobrej woli w stosunku do miasta - prawdopodobnie mógł się pomylić. MPZP dla rogu Sienkiewicza i Ołówkowej zakłada oddalenie maksymalnej granicy nowej zabudowy wielorodzinnej od krawędzi ulic o 10 metrów. Oznacza to, że na tym obszarze tak czy inaczej nie powstałyby bloki. 

Co więcej - choć na wizualizacji planowany skwer wygląda na całkiem duży i pokaźny, to jest to tylko złudzenie spowodowane popularną “sztuczką” polegającą na manipulacji skalą obiektów na rysunku. Na powyższym obrazku widać 11 mikroskopijnych postaci rozmieszczonych swobodnie w dużych odległościach od siebie. Nie wspomina się jednak, że skala każdej z nich jest mocno zaniżona. Bazując na zapisach MPZP oraz wyliczeniach z geo-portalu można oszacować, że planowany skwerek mógłby mieć powierzchnię od około 60-80 m kw. To zaś oznacza, że zgromadzenie na tak małej powierzchni 11 osób spowodowałby powstanie w tym miejscu dość znacznego i gęstego tłumu. 

Ten błąd jest odwracalny

Sytuacja rogu ulic Sienkiewicza i Ołówkowej jak w soczewce skupia wiązkę problemów urbanistycznych Pruszkowa, z którymi przyjdzie nam się zmagać jeszcze przez wiele lat. Chybione (łagodnie mówiąc) decyzje planistyczne podejmowane w poprzednich latach, w obliczu gwałtownego wzrostu cen mieszkań (i co za tym idzie - rosnącego apetytu deweloperów) skutkuje wybuchaniem kolejnych konfliktów interesów między mieszkańcami, władzami miasta i inwestorami. W takiej sytuacji przestrzeń miejska przestaje być traktowana jako dobro wspólne mające służyć jak najlepiej wszystkim mieszkańcom, a zaczyna być przedmiotem sporu (prowadzonego, nierzadko, bardzo nieuczciwie), z którego każdy będzie próbował wyciągnąć jak najwięcej korzyści dla siebie. 

W tym konkretnym przypadku jednak, błąd popełniony przez władze poprzedniej kadencji jest odwracalny. Plan miejscowy można otworzyć ponownie i przystosować jego założenia do stanu faktycznego. Wszak działka z kamieniczką jest nadal własnością miasta. Zmieniając jej parametry tak, by przystawały do jej obecnego charakteru zabudowy, nie będzie się więc wiązać z ryzykiem wypłaty odszkodowania deweloperowi. Wszystko zależy więc od woli magistratu i radnych.