[Osiedle przy Parku Potulickich] Warunki Zabudowy jednak niezgodne z prawem?

Czy bezpośrednie sąsiedztwo zabytkowego parku oraz brak drogi dojazdowej do nowego osiedla zasądzą o nieważności “wuzetki” wydanej na wniosek dewelopera?

Arek Gębicz – mieszkaniec Pruszkowa zaangażowany w ruch protestu przeciwko budowie osiedla w otulinie Parku Potulickich – uważa, że tak. W ostatnich dniach ujawnił wyniki prywatnego dochodzenia w sprawie legalności ustalenia Warunków Zabudowy pod budowę deweloperskiego osiedla w otulinie Parku Potulickich.

Według jego ustaleń, w przypadku gdy “wuzetką” ma być objęty teren graniczący bezpośrednio z obszarem zabytku, obowiązkiem Państwowego Gospodarstwa Wodnego jest zbadanie, czy zmiany w stosunkach wodnych powstałe w wyniku zabudowy nie wpłyną na bezpieczeństwo sąsiedniego dobra kultury. Do dziś wiadomo, że do takiego zbadania nie doszło.
Co stanęło na drodze? W tym wypadku – wątpliwość prawna: czy teren planowanej inwestycji faktycznie sąsiaduje z obszarem objętym ochroną konserwatora zabytków? Według naczelniczki Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta, Krystyny Sławińskiej, zabytkowy obszar Parku Potulickich kończy się na grobli prowadzącej do obszaru zwanego potocznie “przy oligocence”. Oznaczałoby to, że obszar inwestycji oddzielony jest od terenu zabytkowego całkiem pokaźnym pasem terenu, a to z kolei przemawiałoby za zwolnieniem Wód Polskich z obowiązku dokonywania dodatkowych sprawdzeń.

Kłam tej tezie zadają jednak oficjalne mapy zabytków publikowane przez Narodowy Instytut Dziedzictwa. Widzimy na nich wyraźnie, że obszar chroniony obejmuje cały Park Potulickich (łącznie z obszarem “przy oligocence”), zaś otulina parku przystaje do niego bezpośrednio. A jeśli tak, to Wody Polskie były zobowiązane do wykonania dodatkowych czynności przed wydaniem opinii w sprawie Warunków Zabudowy. Według Arka Gębicza zaniechanie to może być przesłanką do unieważnienia decyzji wiceprezydenta Konrada Sipiery.

Gębicz wskazuje również na inny mankament “wuzetki”. Jak zauważa, zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, aby wydanie Warunków Zabudowy było możliwe, obszar inwestycji powinien być przyłączony do drogi publicznej, przy czym przyłączenie to powinno mieć charakter “prawny i faktyczny”. Oznacza to, że droga publiczna łącząca teren przyszłego osiedla z miastem musi “zaistnieć” już w momencie wydania “wuzetki” – nie później. Argument ten może zostać użyty nie tylko do podważenia zgodności z prawem dokumentu podpisanego przez wiceprezydenta Konrada Sipierę. Miasto mogło użyć go przeciwko deweloperowi dużo wcześniej oznajmiając, że nie zamierza wybudować tam drogi, bądź że zamierza zająć się tym około roku 2095. Wszystko to mogło się odbyć oczywiście pod warunkiem, że miasto faktycznie chciałoby zapobiec zabudowaniu cennego terenu zielonego.

Powołując się na powyższe argumenty, Arkadiusz Gębicz złożył stosowne zawiadomienie do pruszkowskiej prokuratury licząc, że zaangażowanie prokuratora poskutkuje unieważnieniem postępowania. Tymczasem Urząd Miasta to nie jedyny “front” walki o powstrzymanie betonowania miasta. Dopóki decyzja o wydaniu Warunków Zabudowy nie zostanie unieważniona, należy domniemywać jej legalność. To z kolei oznacza, że złożony na podstawie “wuzetki” wniosek o wydanie pozwolenia na budowę będzie dalej procedowany w Starostwie Powiatowym w Pruszkowie. Na tym etapie wszystko jest w rękach Starosty.

Po “pruszkowskim Internecie” krąży obiegowa opinia, iż wydanie pozwolenia na budowę jest decyzją uznaniową i Starosta może “ot tak” odmówić deweloperowi prawa do realizacji inwestycji. Z drugiej strony spotykamy się z komentarzami o zupełnie przeciwnej treści. Według nich, pozwolenie na budowę to tylko “formalność”, zaś Starosta ma “związane ręce” i będzie zmuszony takowe pozwolenie wydać. Obie te opinie są całkowicie błędne. Wydanie pozwolenia na budowę odbywa się w wyniku postępowania administracyjnego, którego istotą jest sprawdzenie, czy realizacja inwestycji nie naruszy obowiązujących przepisów prawa. W tym postępowaniu zarówno Starostwo, jak i deweloper mają szansę wykazać swoje racje i – co za tym idzie – wcale nie jest tak, że nie ma nic, co Starostwo mogłoby w tej sprawie zrobić. Będzie on zmuszony do wydania decyzji o odpowiedniej treści dopiero, gdy zajdą ku temu odpowiednie przesłanki prawne. A to z kolei może zależeć od umiejętnego pokierowania postępowaniem.

W lipcu 2017 roku ten sam deweloper składał wniosek o pozwolenie na budowę (dotyczącą tych samych działek, na podstawie niemal identycznych Warunków Zabudowy) do Starosty Maksyma Gołosia. Decyzja była odmowna. Ówczesne kierownictwo Starostwa przyłożyło się do sprawy, wytykając deweloperowi uchybienia w projekcie i dokumentacji w obszernej, 23-punktowej tyradzie. Deweloper odwołał się wtedy od decyzji Starosty do Wojewody Mazowieckiego, Zdzisława Sipiery – ten zaś podtrzymał w mocy dokument wydany przez Gołosia.

[ODMOWA WYDANA PRZEZ MAKSYMA GOŁOSIA – LINK]

Czy obecny Starosta, Krzysztof Rymuza, pójdzie w ślady swojego poprzednika i zadziała zgodnie z interesem mieszkańców? Tego (póki co) nie jesteśmy w stanie ustalić. Próbowaliśmy umówić się na przeprowadzenie wywiadu w sprawie osiedla – bezskutecznie. Pozostawiono nam jedynie obietnicę odpowiedzi na zapytanie złożone drogą mailową. Zapytanie wysłaliśmy dziś. Wiemy również, że Sarosta odmówił spotkania Arkowi Gębiczowi. Ten jednak nie poprzestał na Staroście i zwrócił się do członka Zarządu Powiatu Grzegorza Kamińskiego. Według relacji Arka Gębicza, Grzegorz Kamiński obiecał zwrócić uwagę prawników Starostwa na argumenty Gębicza.

Czy możemy zatem oczekiwać nagłego zwrotu akcji w ten sprawie? Czas pokaże. Mamy jednak nadzieję, że tak.