Możemy zaspokajać potrzeby mieszkańców lepiej, niż deweloperzy

Kiedy rozmawialiśmy we wrześniu ubiegłego roku, opisując kondycję spółki powiedział pan, że jeszcze trzy, cztery lata i by padła. Podpisałby się pan dziś pod tamtymi słowami?

Oczywiście, że tak. Taki obraz wyłonił się z rozmów z pracownikami. Musiałem działać natychmiast: podnieść pensje, zatrudnić dodatkowe osoby, żeby odciążyć te obarczone nadmiarem obowiązków. Dziś już ludzie godnie zarabiają, a ja mam komfort, że gdy ktoś nie spełnia naszych oczekiwań, albo praca mu nie odpowiada, nie jest na siłę zatrzymywany, może odejść, a my na jego miejsce zatrudnimy nowego. Nie mam problemu z pozyskiwaniem kadry.

Dużo było odejść, odkąd pan się zjawił?

Nie, nagle wszyscy zaczęli być zadowoleni z warunków. Odejścia są głównie na emeryturę. Kiedy objąłem stanowisko prezesa jeden z pracowników na kluczowym stanowisku planował pożegnać się z firmą z uwagi na to, że nabył uprawnienia emerytalne. Ale przyszedł do mnie i oświadczył, że dużo się dzieje, jest wiele pozytywnych zmian i chciałby zostać.

Zgodził się pan?

Tak, bo to bardzo doświadczony człowiek, ma ogromną wiedzę nie tylko o spółce, ale także o ludziach, którzy tu pracują.

„Zieleń Miejska” od lat nie cieszyła się w Pruszkowie zbyt dobrą opinią. Mieszkańcy skarżyli się, że sprawy załatwiane są długo, a jakość remontów pozostawia wiele do życzenia. Da się to zmienić bez wymiany kadry?

Poprzedni prezes kierował firmą ponad 20 lat, jego styl pracy przekładał się na wizerunek firmy. Dużo wysiłku wkładam w zmianę podejścia pracowników do mieszkańców, do rozwiązywania problemów. Odeszliśmy od szukania na siłę oszczędności na każdym kroku, nie robimy już remontów czy napraw w budynkach po kosztach. Filozofię „jak najtaniej” zastępujemy podejściem: „niedrogo, ale uczciwie”. Jeśli trzeba wykonać jakieś prace w budynku, to tak, żeby efekt zadowolił mieszkańców i nie wymagało to poprawek. Co chwilę odkrywamy skutki wieloletniego drastycznego oszczędzania na utrzymaniu tkanki mieszkaniowej – stare, przeciekające okna, wentylacje funkcjonujące na zasadzie wywiercenia dziury nad drzwiami wejściowymi do budynku. Naprawa tego zajmie niestety jeszcze dużo czasu.

Nie bardzo wierzę, że z dnia na dzień starzy pracownicy zaczęli ustawiać się frontem do klienta.

Oczywiście, różnie to wychodzi, popełniamy błędy. Najłatwiej jest zbudować firmę od zera, zatrudnić nowych pracowników, powiedzieć im, jakie obowiązują standardy i je egzekwować. Dużo trudniej reformować firmę od wewnątrz, budować nową świadomość, zmieniać nawyki. Walczę z powszechną spychologią, którą tu zastałem, z podejściem do obowiązków na zasadzie „to nie moja sprawa”. Z upływem czasu, gdy przybywa nowych ludzi, ogólny styl pracy zmienia się, to powolna, ale konsekwentna ewolucja, mam nadzieję, że już dostrzegana przez mieszkańców.

Przeprowadził pan w spółce audyt wewnętrzny. Radni, którzy przepytywali pana podczas niedawnego posiedzenia Komisji Rewizyjnej Rady Miasta Pruszkowa, zarzucali panu, że tak naprawdę była to analiza potrzeb.

To był audyt wykonany przez wykwalifikowaną osobę zatrudnioną na stanowisku audytora wewnętrznego. Oczywiście, że mogłem zaszaleć i zamówić zewnętrzną usługę w wyspecjalizowanej firmie, zapłacić 50 tysięcy złotych, albo i więcej, w przypadku bardzo zaawansowanego audytu nawet 200 tysięcy. Ale wtedy pojawiłby się zarzut, że szastam pieniędzmi, a wyników audytu nie szanowano by, bo skoro spółka tyle zapłaciła, to pewnie audytor pokazał to, co miał pokazać. Dlatego doszedłem do wniosku, że zrobimy to własnymi siłami. A co do wiarygodności wyników – chyba trudno podważać opinie sformułowane przez wieloletnich, bardzo doświadczonych pracowników, którzy opowiedzieli audytorowi, co im nie pasuje w dotychczasowym funkcjonowaniu firmy.

I co im nie pasuje?

Drakońskie oszczędzanie na nich, na materiałach, na usługach, na sprzęcie do pracy. Administratorkom, które muszą poruszać się po mieście, zostały już tylko dwa samochody, z czego jeden w takim stanie, że nie chcą nim jeździć, bo boją się o bezpieczeństwo. Wysłużone komputery odmawiają pracy, zawieszają się, systemy na nich zainstalowane są tak stare, że już dawno przestały się aktualizować. Przez lata było tak, że gdy pracownikowi padł komputer, to wyciągało się z magazynu inny, też nieczynny i próbowało skompletować z podzespołów taki, który ruszy. Wie pan, że w całej firmie są tylko dwie kolorowe drukarki? Jak wygląda pismo przygotowane na papierze firmowym, na którym logo spółki jest czarno-białe? Trudno się dziwić, że wizerunek spółki nie był korzystny.

Zamierza pan wymienić sprzęt?

Tak, chciałbym, żeby do końca września sieć informatyczna była już nowa. Kupujemy nie tylko komputery, ale i oprogramowanie do elektronicznego zarządzania dokumentacją. Do tej pory w spółce dominowała praca na papierze, to wreszcie się skończy. Każdy budynek, którym zarządzamy, zostanie wprowadzony do systemu, przechowywane tam będą wszystkie pisma, decyzje, opisy. Nie trzeba już będzie przekopywać archiwum, żeby znaleźć potrzebne informacje, to pozwoli oszczędzić nam czas. Oczywiście, trzeba przeszkolić pracowników, wdrożenie i zmiana nawyków pracy wymagają czasu, ale to zaprocentuje. Zresztą już dziś coraz mocniej stawiamy na nowoczesne technologie, wymusiła to pandemia koronawirusa. Zebrania wspólnot mieszkaniowych zaczęliśmy organizować online i w tym kierunku będziemy się rozwijać.

Będą nowe samochody dla administratorów?

Mam nadzieję, że jeszcze w tym roku, ale do tego podchodzę ostrożnie. Każdy zakup musi być ujęty w planie i uwzględniać bieżące możliwości finansowe, żeby spółka zachowała ciągłość możliwości inwestycyjnych. Pilnych wydatków jest bardzo dużo, ale jeśli przez lata się ich nie dokonywało, to przyszedł moment, że trzeba to zrobić. Na razie zainwestowaliśmy w rozwój kadry. Odbudowujemy ekipę techniczną, żeby nie opierać się tylko na usługach firm zewnętrznych, bo z ich jakością różnie bywa, tylko samodzielnie wykonywać remonty i naprawy. Chciałbym, żebyśmy dysponowali dwiema ekipami, które równolegle pracowałyby w zasobie TBS i w budynkach komunalnych, którymi w imieniu miasta zarządzamy. Moglibyśmy nawet zacząć startować w przetargach na remonty na terenie miasta i na tym zarabiać, pozwoliłoby to rozbudować bazę dochodową spółki.

Czy to prawda, że zlikwidował pan w firmie trzynastki?

Tak, podobnie jak nagrody jubileuszowe za ogólny staż pracy.

To chyba nie wpłynęło korzystnie na motywację pracowników.

Nie miało żadnego przełożenia, bo równolegle podniosłem pensje, nagrody jubileuszowe nadal są, ale tylko za staż pracy w naszej spółce, dodatkowo raz na kwartał przyznaję nagrody wybitnym pracownikom.

Wysokie?

W granicach dziesięciu procent wynagrodzenia, wypłacane na przykład przez dwa czy trzy kolejne miesiące. To działa i faktycznie motywuje.

Czy informatyzacja firmy przełoży się w jakiś sposób na sprawność obsługi spraw zgłaszanych przez lokatorów?

To element ogólnej zmiany naszego nastawienia do mieszkańców budynków, którymi zarządzamy. Na parterze biurowca uruchomimy Biuro Obsługi Klienta. Lada moment zacznie się przebudowa pomieszczeń. Będzie tam dyżurował pracownik udzielający informacji, przyjmujący pisma i zgłoszenia, na przykład o awariach. Jeżeli sprawa, z którą zgłosi się mieszkaniec, będzie skomplikowana, zapraszany będzie pracownik merytoryczny – przygotowane zostaną dwa pomieszczenia ze stanowiskami komputerowymi, gdzie będzie można omówić problem. Wiem, że od lat wiele osób skarży się na problemy z dodzwonieniem się do nas. Dlatego przeprogramujemy centralę, żeby połączenia przychodzące oczekiwały, aż zgłosi się konsultant. Do odbierania rozmów dedykowanych będzie kilka przeszkolonych osób.

Proszę teraz powiedzieć, na jakim etapie jest sprawa przeprowadzki Urzędu Miasta Pruszkowa do stawianego przez was budynku przy Armii Krajowej 46. Odnoszę wrażenie, że prace budowlane zamarły.

Prace były wstrzymywane z uwagi na bieżące ustalenia z miastem. Ciągle trwa przeprojektowywanie pomieszczeń na potrzeby pracowników administracji.

Ale umowy z miastem na przejęcie budynku nie ma. Robicie to wszystko na własne ryzyko.

Działamy na podstawie oficjalnych pism z urzędu miasta i w oparciu o to, co radni mówili na komisjach. Oczywiście, może być tak, że radni ostatecznie nie wyrażą zgody na przenosiny urzędu, ale dla nas, jako spółki, to nie będzie stanowiło problemu, mamy różne scenariusze i wielu potencjalnych klientów na ten budynek. Problem będzie miało wtedy miasto. Obecny gmach urzędu jest zdekapitalizowany, wymaga dużych i pilnych inwestycji. Trzeba wymienić sieć teleinformatyczną, zbudować nową windę, potrzebna jest termomodernizacja. To wydatki liczone w milionach złotych. A jeśli nie przeprowadzać się na Armii Krajowej i budować nowy urząd, to w którym miejscu, jak pozyskać finansowanie? Dziś jest moment przełomowy – stoi niemal gotowy budynek, postawiony przez spółkę miejską, jest możliwość przeprowadzenia akceptowalnej dla obu stron transakcji.

O jakiej wartości?

Około 20 milionów złotych netto. Tyle musielibyśmy dostać od miasta w formie mieszanej, czyli w gotówce oraz działkach zamiennych, albo wyłącznie w gotówce przy rozłożeniu spłaty na kilka lat. Dla miasta ta pierwsza forma wydaje się korzystniejsza, mówię to z perspektywy byłego radnego. TBS musi otrzymać 5 mln zł, żeby zachować możliwości inwestycyjne, pozostała część transakcji to mogłyby być działki budowlane. Decyzję miasto musi podjąć jak najszybciej, mam na myśli zarówno prezydenta, jak i radnych.

Zakłada pan, że w ramach transakcji zamiennej moglibyście dostać też obecny budynek urzędu miasta?

Nie chcę odpowiadać na takie pytania, żeby nie stwarzać pola do nadinterpretacji, podejrzeń, że coś już zostało ustalone. Oczywiście, teoretycznie taka możliwość istnieje.

Można by tam postawić nowoczesny budynek z mieszkaniami komunalnymi.

Ulica Kraszewskiego to prestiżowy adres, w centrum miasta, blisko stacji WKD. Ja uważam, że budynki komunalne, czy w ramach programu „Lepsze lokum”, gdzie czynsze z zasady są obniżone, nie powinny powstawać w ścisłym centrum. Na miejscu obecnego urzędu wyobrażam sobie dobrej klasy budynek mieszkalny, z lokalami usługowymi na parterze, zaprojektowany z dbałością o detale, z mieszkaniami o wyższym standardzie. O przestrzeń miejską w ścisłym centrum trzeba dbać.

Czyli dla TBS budowa i sprzedaż mieszkań na wolnym rynku byłyby okazją do zarobku?

Tak, bo jesteśmy spółką i działamy na podstawie kodeksu handlowego. Nie wypłacamy jednak dywidend, cały wypracowany zysk musimy przeznaczać na rozwój budownictwa. A więc im wyższe będziemy mieć dochody z działalności komercyjnej, tym więcej mieszkań komunalnych będziemy w stanie przy współpracy z miastem wybudować. Wspomniałem, że odtwarzamy dział techniczny i wychodzimy na rynek z usługami remontowymi. Zaczniemy też oferować zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi na rynku komercyjnym. Mamy ludzi, doświadczenie, potencjał i potrafimy to robić. Dlaczego więc nie skorzystać z okazji, żeby poprawić kondycję finansową spółki, zmniejszyć zależność ekonomiczną od miasta i rozwinąć zdolności inwestycyjne?

Nie jest to trochę próba wybicia się na niezależność?

Naszą misją jest zapewnianie mieszkańcom dostępu do mieszkań i mając zaplecze finansowe będziemy mogli dobrze się z tego wywiązywać.

Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na bieżące funkcjonowanie spółki?

Zrobiliśmy dla mieszkańców więcej, niż inni zarządcy nieruchomości. Od połowy marca do końca maja dezynfekujemy klatki schodowe raz dziennie – na nasz koszt. Później ta usługa pozostanie, ale jako odpłatna, dokładnie tak, jak w budynkach zarządzanych przez innych administratorów. Zainwestowaliśmy w zakup 5700 maseczek dla mieszkańców budynków TBS i wspólnot mieszkaniowych, część z tych, które zostały, rozdysponowaliśmy wśród lokatorów komunalnych.

Na Komisji Rewizyjnej mówił pan, że pod względem wizerunkowym przełomowy dla spółki będzie rok 2021. No to przeskoczmy teraz o dwanaście miesięcy. Jak będzie wtedy postrzegana spółka TBS „Zieleń miejska?”

Będą obowiązywały nowe standardy obsługi mieszkańców, zarówno w Biurze Obsługi Klienta, jak i na infolinii. Marzy mi się, żeby administratorki budynków miały już samochody i bez przeszkód pracowały w terenie. Chcę ujednolicić ubiór służbowy – gdy do mieszkańca przyjdzie nasz pracownik, od razu będzie identyfikowany. Będzie funkcjonowała nowa strona internetowa, zachęcająca wspólnoty do korzystania z naszych usług zarządzania nieruchomościami. Wyjdziemy z reklamą takich usług. Mam nadzieję, że mieszkańcy zaczną postrzegać nas jako firmę nowoczesną, umożliwiającą zdalne załatwianie dużej ilości spraw przez internet i telefon. A patrząc w perspektywie długofalowej – oczywiście, będziemy budować, zarówno w systemie TBS, jak i przy współpracy z miastem. Wejdziemy też na rynek komercyjny. Dziś w Pruszkowie na najbardziej atrakcyjnych działkach operują deweloperzy, utarło się przekonanie, że my realizujemy inwestycje w trudnych miejscach, na małych działkach, w kształcie klinów, gdzie koszty są bardzo wysokie. Powinno być na odwrót. Są możliwości kupowania atrakcyjnych gruntów na wolnym rynku i warto zacząć z tego korzystać. Czas, żeby spółka wypłynęła na szerokie wody, bo ma potencjał, żeby stać się liderem na rynku mieszkaniowym w Pruszkowie i okolicach – jesteśmy w stanie zaspokajać potrzeby mieszkańców lepiej, niż robią to deweloperzy.