Jak Pruszków sprowadza na siebie samochodowy armageddon?

Jak pisaliśmy 2 lata temu w artykule Ulica Stalowa, nasza nowa 5th Avenue, ciasne uliczki w centrum Pruszkowa zaleje gigantyczna liczba aut. Alarmowaliśmy wtedy, że nadchodzący kryzys wynika wprost z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dzisiaj to już nie przypuszczenia, ale rzeczywistość. Chodniki ulicy Stalowej na dobre przejęły auta, a autobusy linii 1 i 10 potrzebują niekiedy dobrych 4-5 minut, by przejechać ulicę o długości 800 metrów.

Miasto dostrzega te problemy i czasem stara się nawet je na swój sposób rozwiązać. Gdy na jednej z sesji Rady Miasta poruszony był temat zakorkowanej ulicy Stalowej, Prezydent Piotr Bąk zaproponował ustanowienie jej ulicą jednokierunkową. O ile jednak nie wiadomo czy i kiedy propozycja ta zostanie zrealizowana, to już dziś można stwierdzić, że będzie to krok zmierzający jedynie do zaleczenia skutków problemu, nie zaś rozprawienia się z jego przyczynami.

2 lata temu przyglądaliśmy się osiedlom mieszkalnym, czyli miejscom, które w domyśle mają zapewnić swoim mieszkańcom miejsca parkingowe. Obliczaliśmy, że każdy nowy blok to dodatkowe kilkanaście lub kilkadziesiąt aut (w zależności od rozmiarów działki i dopuszczonej możliwości jej zabudowy), które będą musiały zmieścić się na ciasnych ulicach centrum. Dzisiaj przyjrzymy się innej praktyce, która nie tylko dogęszcza zabudowę starego Pruszkowa, ale również nie zapewnia odpowiedniego przyrostu miejsc parkingowych. A wszystko w białych rękawiczkach, zgodnie z planami miejscowymi i w zgodzie z obowiązującym prawem.

Obrońców Pokoju 10 - usługa mieszkalna czy mieszkanie usługowe?

Od około roku przy ulicy Obrońców Pokoju, nieopodal liceum Zana i restauracji Ucieranie treści, wyrasta kamienica, która za interesującą architekturą kryje ciekawostkę. Jej rąbka uchyla tablica informacyjna umieszczona na placu budowy. Dowiadujemy się z niej, że oto pod wskazanym adresem powstaje nie budynek mieszkalny, lecz… biurowiec (!).

Poszukiwanie informacji o tej inwestycji nie jest trudne, ponieważ wpisanie w Google “Obrońców Pokoju 10 Pruszków” od razu przekierowuje nas na stronę internetową dewelopera. Z tej z kolei dowiemy się się, że adres Obrońców Pokoju 10 to “37 lokali usługowych o powierzchni od 21 do 35 metrów kwadratowych”.

Według dewelopera to idealne miejsce “zarówno dla osób chcących dobrze inwestować jak i firm poszukujących atrakcyjnego miejsca na swoje biuro lub punkt usługowy”. Co ciekawe, jako atut tego miejsca podaje niewielką odległość od szkół, przedszkoli, parku, galerii handlowej i stacji kolejowej, skąd poniżej 30 minut można dostać się do centrum Warszawy.

"Inwestycja składa się z 37 lokali usługowych od 21 do 35 m²". Fot.: asua.pl 

Dlaczego lokale usługowe, które w domyśle mają służyć małym biznesom, reklamowane są zaletami typowymi dla zwykłego mieszkania? Trudno powiedzieć. Równie ciężko zrozumieć, dlaczego na trójwymiarowych wizualizacjach poszczególnych lokali nie widzimy umeblowania charakterystycznego dla biur. Zamiast tego deweloper przedstawia nam pokoje z telewizorami i kanapami, czy dwuosobowym łóżkiem. W wizualizacjach nie brakuje też w pełni wyposażonych kuchni i kabin prysznicowych. Wiadomo - typowe wyposażenie lokalu usługowego. 

Oferta dewelopera to w istocie lokale usługowe sugestywnie sprzedawane jako coś zbliżonego bardziej do mieszkania, niż do biura. Dlaczego inwestor zdecydował się na taki krok? Czyżby w tym miejscu nie można było postawić zwykłego bloku mieszkalnego? Pobieżne przejrzenie planów miejscowych dla tego obszaru udziela prostej odpowiedzi - na Obrońców Pokoju 10 spokojnie można można zbudować zwyczajne osiedle. Skąd więc całe to zamieszanie? 

Podwójne łóżko, kanapa, prysznic i kuchnia, czyli przykładowe wyposażenie lokalu użytkowego. Fot.: asua.pl

Kluczem do zrozumienia tej sytuacji są parkingi. Gdyby deweloper zdecydował się na blok mieszkalny, musiałby przestrzegać nie tylko minimalnej wielkości mieszkania (minimum 25 metrów kwadratowych), ale także współczynnika parkingowego, który wynosi na jego terenie 1,3 miejsca postojowego na każdy lokal. To z kolei oznaczałoby konieczność zapewnienia około 30-40 miejsc parkingowych (w zależności od liczby mieszkań).

Decydując się budynek usługowy (plan miejscowy zezwala na budynki wielorodzinne i usługowe), trzeba przestrzegać innego parametru: jedno miejsce na każde 100 metrów kwadratowych powierzchni usługowej. Wspomniana kamienica ma około 950 metrów kwadratowych, co przekłada się na wymóg zapewnienia ok. 9 miejsc parkingowych, czyli od 20 do 30 mniej, niż w przypadku inwestycji mieszkaniowej. Z powodu dziewięciu aut nie trzeba budować parkingu podziemnego - tyle aut zmieści się na samym podwórzu budynku.

Dziś inwestycja jest na ukończeniu. Wyprzedano już niemal wszystkie lokale. Należy oczekiwać, że w niedługim czasie wprowadzą się do nich użytkownicy (bo przecież nie “lokatorzy”), a problem braku miejsc parkingowych zostanie przerzucony na ulicę. Czyli na nas wszystkich. 

Planowanie bez planu

Nim na Obrońców Pokoju 10 wyrosła kamienica-biurowiec, znajdował się tam parterowy murowany dom, w którym mieszkała jedna bądź dwie rodziny. To oznaczało maksymalnie kilka samochodów pod tym adresem. Teraz, gdy w tym miejscu jest 37 lokali, można zakładać, że aut w najskromniejszym przypadku przybędzie kilkanaście. Tylko część zaparkuje na podwórku, reszta najpewniej będzie zastawiać chodniki.

Zwyczajową praktyką samorządu jest to, by istniejącą zabudowę przepisywać do planu miejscowego. Tak jest również w wielu miejscach w przypadku Pruszkowa. Przykładowo, plany miejscowe dla osiedla Staszica i osiedla Prusa cementują stan istniejący, a nieprzekraczalne granice zabudowy wyznaczają w miejscach istniejących bloków. W centrum Pruszkowa jest inaczej - plany przewidują dla tego rejonu całkowicie odmienną rzeczywistość od zastanej. W miejscach domów jednorodzinnych i niewielkich kamieniczek mogą stanąć kilkukondygnacyjne bloki lub biurowce (takie jak przytoczony w tekście).

To sprawia, że kameralna okolica, jaką niegdyś tworzyły ulice Stalowa, Ołówkowa, Obrońców Pokoju i Daszyńskiego, z każdym rokiem będzie coraz gęściej zabudowywana. Na ulicach pojawią się setki nowych aut.

Nie trzeba chyba nadmieniać, że wąskie uliczki centrum nie są przystosowane do takiego natężenia ruchu. Los Obrońców Pokoju 10 może bez problemu podzielić niedługo większość działek, na której dzisiaj znajdują się niewielkie domy i kamienice. Podobny “biurowiec” może stanąć po niedawno wyburzonej hali “Pruszkowianki” (dawnej „Blaszanki”) obok Herbapolu na Ołówkowej.

Lokalni politycy będą zaś dalej przekonywali nas, że prawdziwym problemem jest zbyt mała liczba parkingów publicznych lub fakt, że nabywcy nowych mieszkań żałują grosza na wykup miejsc w podziemnych parkingach (podobne sformułowania padały już w poprzedniej kadencji samorządu z ust miejskich radnych).