“Czy można, z czysto ludzkich względów, budować komuś 1m za ogrodzeniem lity mur na 4m wysokości po długości całej działki?” - napisała zrozpaczona Pani Danuta w poście na jednym z lokalnych forów na Facebooku. Do posta załączyła zdjęcia swojego ogrodu na posesji przy Bocianiej. Jak widać na fotografiach, tuż za granicą jej działki wyrosła wysoka, betonowa bariera. Za nią góruje nieukończone jeszcze, kilkukondygnacyjne osiedle wielorodzinne. To nowa inwestycja deweloperska - “Zarzecze”, realizowana przy ulicy 3 maja na pruszkowskim Żbikowie. 

Publikacja Pani Danuty wywołała długą dyskusję. “Te wszystkie okna i balkoniki będą teraz obserwować, co się dzieje w ogrodzie? Wspolczuje.” - skomentowała jedna z użytkowniczek Facebooka. “Niedługo będą ludziom w ogródkach budować te bloki. Masakra.” - napisała inna. 

Trzymetrowy mur na Żbikowie

"Powiedziano mi, że tam żadnego ogrodzenia nie ma"

Wielu komentujących zwracało uwagę na przepisy prawa budowlanego. Według nich, przy budowie ogrodzenia pomiędzy działkami powinny zostać zachowane odpowiednie normy określające m.in. jego dopuszczalną wysokość oraz odległość od granicy działki. Internauci wskazywali, że - dopóki nie poczyniono odpowiednich ustaleń - budowa tak wysokiego muru tuż przy działce z domem jednorodzinnym nie powinna być legalna. 

Tego, na jakiej podstawie odcięto jej dostęp do światła i swobodnego przebiegu powietrza, Pani Danuta próbowała dowiedzieć się od organów władzy lokalnej. “Zwracałam się do Starostwa ale powiedziano mi, że tam żadnego ogrodzenia nie ma, że jest tylko mur przeciwpożarowy z drugiej strony osiedla.” - opowiada mieszkanka w rozmowie z portalem zpruszkowa.pl. Reakcja starostwa na jej problem mocno ją zniechęciła. “Przyjęto mnie na korytarzu z planami, ja się na nich nie znam. (...) Uznałam, że nikt tu za mną nie stanie, nie będę miała siły przebicia” - przyznaje. 

Spostrzeżenie Pani Danuty nie jest pozbawione słuszności. Wzdłuż powstającego osiedla znajdują się tylko dwie zamieszkałe działki (Ul. Bociania 5 i 7), zaś kilkumetrowy mur pojawia się dopiero na wysokości działki mieszkanki. Oznacza to, że dopóki sąsiedzi i okoliczni mieszkańcy nie okażą jej bezinteresownej solidarności, Pani Danuta jest ze swoim problemem całkowicie osamotniona. Jedno gospodarstwo domowe to zaś zbyt mało głosów wyborczych, by nad jego problemem pochylili się lokalni politycy. 

Mur na Żbikowie

To nie jest ogrodzenie

Jedyny krok, na którego podjęcie zdecydowała się mieszkanka ul. Bocianiej, to oficjalne zapytanie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB) o podstawę prawną budowy muru tuż pod jej oknem. Odpowiedź nie była zaskoczeniem. Inspektorat stwierdził, że budowa przebiega zgodnie z obowiązującym prawem. Ciekawej wskazówki dostarczył jednak jeden fragment wyjaśnienia. Jak się okazało - zgodnie z projektem mur nie jest ogrodzeniem lecz… ścianą oporową (sic!). 

Co należy przez to rozumieć? Zadaniem muru oporowego (ściany oporowej) jest podtrzymanie terenu lub powstrzymanie gruntu przed osuwaniem się, podczas gdy zadaniem ogrodzenia jest rozgraniczenie dwóch działek. W praktyce funkcje ogrodzenia i ściany oporowej mogą się przenikać i uzupełniać (mur oporowy może być ogrodzeniem i odwrotnie), jednak w świetle przepisów, konstrukcji należy nadać odpowiednią kwalifikację prawną. Potraktowanie ogrodzenia jako muru oporowego pozwala na uniknięcie obowiązku sprostania szeregowi obowiązków wiążących się z budową ogrodzenia. Sytuację ułatwia fakt, że inwestor zdecydował się na odsunięcie muru o ok. 1,5m (w najbliższym punkcie) do 3m (w najdalszym) od granicy działki Pani Danuty. Dzięki temu ryzyko, że mur zostanie uznany za ogrodzenie, zostało zniwelowane.

"Ja się tu czuję teraz jak w gettcie"

Oczywiście trudno doszukać się racjonalnego uzasadnienia budowy tak wysokiej ściany oporowej w tym miejscu. Różnica w wysokości gruntu między obiema działkami jest znikoma (a już na pewno nie 3-metrowa) - trudno więc określić kogo i przed czym dokładnie rzeczony mur ma chronić. Jego powstanie zaś jest dla Pani Danuty prawdziwą katastrofą. 

W rozmowie z portalem zpruszkowa.pl mieszkanka żali się, że przez nową konstrukcję za siatką jej ogród znalazł się w opłakanym stanie. Poza oczywistymi zmianami, jak znaczące ograniczenie dostępu do światła oraz permanentne zakłócenie prywatnej, intymnej atmosfery własnego skrawka ziemi, mieszkanka zwraca uwagę na inne niedogodności. 

“Brak przewiewu spowodował pojawienie się wilgoci, wszystko zaczęło gnić”. Zgodnie z jej relacją, część żywopłotu od strony nowej inwestycji już teraz nadaje się do wycięcia. Żywopłot od drugiej strony działki prawdopodobnie też pójdzie pod topór, aby powietrze mogło swobodniej napływać od strony działki sąsiadów. “No trudno, będziemy sobie z sąsiadem patrzeć w okna. Wiatr musi się tu przecież jakoś dostać, inaczej latem w ogródku robi się zaduch” - relacjonuje Pani Danuta. “Ja się tu czuję teraz jak w gettcie, po prostu” - dodaje. 

Planowanie po pruszkowsku

Praprzyczyną problemów Pani Danuty jest w tym przypadku (jak w bardzo wielu innych miejscach w Pruszkowie) Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który został on sporządzony - łagodnie mówiąc - bardzo lekkomyślnie. Do prac nad nim przystąpiono w 2013 roku. Jego projekt był wykładany do publicznego wglądu aż 4 razy. Rada Miasta przyjęła uchwałę w czerwcu 2016 r. W protokole z obrad czytamy, że w związku z liczbą zgłoszonych uwag “można stwierdzić, że wszystkie oczekiwania właścicieli nieruchomości objętych planem, zostały zaspokojone”. Czy oby na pewno? 

Większość wniesionych wniosków postulowała takie zmiany jak: zwiększenie intensywności zabudowy, zmniejszenie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, przybliżenie dopuszczalnej granicy zabudowy do granic działek lub zwiększenie dopuszczalnej wysokości budynków. Uwagi składane były przede wszystkim w stosunku do obszarów i działek, na których w projekcie planu dopuszczano zabudowę wielorodzinną. Stąd można przypuszczać, że głównymi zainteresowanymi byli przyszli lub potencjalni inwestorzy. Próżno na liście uwag szukać tych składanych przez zwykłych mieszkańców i właścicieli domów jednorodzinnych przy ul. Bocianiej. Pani Danuta utrzymuje, że choć mieszka tu od lat 90., o żadnych wyłożeniach planu nigdy nie słyszała. Ani ona, ani jej sąsiad.

Prawdopodobnie więc mieliśmy wtedy do czynienia z typowym dla Pruszkowa scenariuszem konsultowania zagospodarowania przestrzennego: miasto, w informowaniu o swoich zamiarach, ogranicza się do wymaganego prawem minimum. Informacja o przystąpieniu do planu dociera jedynie do inwestorów bądź osób i firm potencjalnie zainteresowanych zarabianiem na budownictwie, które z racji na charakter swojej działalności na bieżąco śledzą lokalne rynki nieruchomości. Finalnie debata odbywa się głównie między miastem a deweloperami i inwestorami, z minimalnym udziałem zwykłych mieszkańców. 

Dla Pani Danuty to nie koniec koszmaru. Na uchwalonym planie wyraźnie widać, że dopuszczono zabudowę wielorodzinną niemal na każdej wolnej (wtedy jeszcze) działce, co umożliwiło “wetknięcie” nowych bloków pomiędzy istniejącą zabudowę jednorodzinną i parterowe lub dwukondygnacyjne, żbikowskie kamieniczki. Działka Pani Danuty, poza wykańczanym właśnie osiedlem “Zarzecze”, graniczy z jeszcze jedną posesją znajdującą się na narożniku ulic Bocianiej i 3 Maja. Tam również dopuszczono zabudowę wielorodzinną o maksymalnej wysokości 12 metrów (czyli kilkakrotnie przewyższającą wysokość domu Pani Danuty). Choć posesja ta jest obecnie niezamieszkała, to można się spodziewać, że w najbliższych latach zostanie sprzedana, a na jej powierzchni wyrośnie kolejny blok. Będzie to oznaczało, że działka Pani Danuty zostanie otoczona blokami z dwóch stron. 

MPZP Żbików

Podobny los spotkał mieszkańców domów oddalonych od ul. Bocianiej o jedną przecznicę - przy ul. Bazarowej. Ich posesje zostały odcięte od światła i “obudowane” osiedlami z trzech stron świata. Co ciekawe - osiedle powstałe między ulicami Bazarową i Mostową zostało maksymalnie zbliżone do działek jednorodzinnych przy ul. Bazarowej, podczas gdy wolną przestrzeń pozostawiono od strony ul. Mostowej. Krótka wizja lokalna i zastosowanie elementarnej logiki nakazywałoby ruch w zupełnie przeciwną stronę. 

MPZP Żbików

Plan został jednak uchwalony, budowa osiedla “Zarzecze” jest już na finiszu, a Pani Danucie pozostała jedna z dwóch dróg poradzenia sobie z problemem: przeprowadzka lub przyzwyczajenie się do zmian. Seniorka przyznaje jednak, że zmiany miejsca zamieszkania, z racji na swój wiek, raczej się nie podejmie. 

“Stosunkiem głosów 17 za przy braku przeciwnych i 1 wstrzymującym się Rada podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta Pruszkowa – Żbików – 3-go Maja.” - czytamy w protokole z sesji Rady Miasta z 9 czerwca 2016r. “Cztery osoby nie oddały głosu, wyszły z sali obrad.”

W tamtym czasie większością w Radzie Miasta dysponowało ugrupowanie byłego Prezydenta Pruszkowa, Jana Starzyńskiego - Samorządowe Porozumienie Pruszkowa (SPP).