Czy w miejscu toru kolarskiego powstanie osiedle deweloperskie?

Sytuacja pruszkowskiego welodromu jest skomplikowana. Przez zadłużenie właściciela, tor był już dwukrotnie wystawiony na licytację komorniczą. Żadna z nich nie doszła do skutku przez brak chętnych na zakup. Pisaliśmy o tym na łamach portalu zpruszkowa.pl (patrz: tutaj).

Więcej szczegółów o kulisach zadłużenia, a także o trudnej sytuacji w Polskim Związku Kolarskim (PZKol) opowiedziano niedawno w obszernym artykule na portalu XYZ (można się z nim zapoznać pod tym linkiem). W publikacji tej zauważono słusznie, że zgodnie z prawem, cena wywoławcza każdej kolejnej licytacji będzie stopniowo obniżana. Jeśli dojdzie do trzeciego podejścia, cena welodromu może być już na tyle niska, że stanie się atrakcyjną dla deweloperów.

Jeśli Pruszków Arena jest coś warta, to głównie tyle, co leżący pod nią grunt. W dobie kryzysu mieszkaniowego, cena wywoławcza na poziomie 50 mln złotych może gwarantować atrakcyjną stopę zwrotu z potencjalnej inwestycji mieszkaniowej. W końcu mówimy tu o czterech hektarach ziemi w bardzo dobrej lokalizacji - blisko Parku Potulickich, basenu, przedszkoli, szkół i stacji WKD. Powiedzieć, że byłby to łakomy kąsek dla dewelopera, to jak nie powiedzieć nic. 

Ze wspomnianego tekstu na portalu xyz nie dowiadujemy się jednak, na jakiej podstawie w miejscu toru miałby stanąć blok oraz czy to w ogóle jest możliwe. Postanowiliśmy więc zabawić się w inwestora i przyjrzeć się sprawie sami. Sprawdźmy - co o mieszkaniówce w miejscu toru kolarskiego uważa prawo miejscowe? 

Nie na obecnym planie

Zaczynamy od analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Okolice toru są nim objęte od ponad 20 lat. Nieco ponad rok temu plan został zmieniony. W obecnym kształcie plan rezerwuje teren pod torem dla usług sportowych (choć, jak się później okaże - nie wyłącznie!). Nie dopuszcza się na nim zabudowy mieszkaniowej.

Co więcej, nieprzekraczalna linia zabudowy stanowi aktualny obrys obiektu (patrz: ilustracja poniżej). To standardowa praktyka w samorządzie, by w czasie sporządzania planu miejscowego “przepisać” do niego istniejącą zabudowę. Co to oznacza dla potencjalnego inwestora? Nowy właściciel, gdyby chciał wyburzyć tor kolarski, to na jego miejscu mógłby postawić… nowy tor kolarski. Ewentualnie mógłby się pokusić o inny obiekt sportowy. Jego bryła musiałby się jednak mieścić w obrysie obecnego toru.

Wydawać by się mogło, że to kończy sprawę zamiany toru na osiedle mieszkaniowe. Czy jednak oby na pewno?

W praktyce funkcjonowania samorządu w Polsce pewne jest jedno - nic nie jest pewne. Obowiązujące prawo miejscowe zawsze można zmienić, co otwiera nam drogę do pierwszego scenariusza.

Zmiana planu miejscowego?

Najprostszą metodą na dostosowanie prawa miejscowego do wymogów zabudowy mieszkaniowej wydaje się zmiana planu miejscowego. Jest to proces czasochłonny, jednak samorządy w Polsce znają przypadki błyskawicznego przeprowadzenia procedury planistycznej. Czasem po to, by szybko zablokować możliwość zabudowy danego terenu. W innych przypadkach (co też się zdarza) - wręcz przeciwnie. Władze niekiedy robią ukłon w stronę deweloperów czyniąc wszystko, aby umożliwić im jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji.

Tu jednak napotykamy pewną przeszkodę. Plan miejscowy, aby mógł wejść w życie, musi być zgodny z obowiązującym studium zagospodarowania przestrzennego. Studium obowiązujące na działkach zajmowanych przez tor przewiduje jedynie zieleń rekreacyjną i zabudowę ekstensywną przeznaczoną pod oświatę, naukę, kulturę lub sport. To z kolei wyklucza zmianę planu miejscowego planu w kierunku zabudowy wielorodzinnej.

W tym miejscu należy wspomnieć, że przyjęta przez Sejm reforma zagospodarowania przestrzennego niedługo zniesie wszystkie obowiązujące studium i zastąpi je planami ogólnymi. Czy to oznacza, że w tworzonym od nowa dokumencie będzie można zmienić przeznaczenie terenu ze sportu na mieszkaniówkę?

Odpowiedź jest prosta i brzmi: nie. Nowy plan ogólny w miejscach, w których obecnie obowiązuje MPZP (a takim miejscem jest lokalizacja Areny), musi uwzględniać jego ustalenia. Słowem: jeśli MPZP mówi, że tu budujemy tylko pod sport, to plan ogólny musi również dopuszczać jedynie zabudowę sportową.

Dopiero później, po przyjęciu planu ogólnego, możliwa będzie jego zmiana oraz zmiana funkcjonujących na nim planów miejscowych. Byłby to proces czasochłonny, który skazałby inwestora nawet na kilkuletni przestój po zakupie działki. Dopiero po zmianie dokumentów planistycznych deweloper mógłby wystąpić o pozwolenie na budowę.

Nie jest to scenariusz niemożliwy, ale wymaga zaangażowania bardzo (ale to bardzo) bogatego dewelopera oraz bardzo (ale to bardzo) życzliwej mu Rady Miasta. O ile z tym drugim może nie być problemu, tak pierwszy czynnik może istotnie pokrzyżować plany wielu inwestorów. Wyklucza to z góry deweloperów budujących na kredyt. Tych zaś, którzy dysponują gotówką, skazuje na dużą dozę niepewności. Zwłaszcza, jeśli ceny nieruchomości zaczną gwałtownie spadać. 

Procedurę planistyczną da się jednak przyspieszyć, co prowadzi nas do scenariusza numer dwa.

Bądź jak Warszawa, czyli lex deweloper

W 2018 roku rząd Prawa i Sprawiedliwości wprowadził ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, znaną jako “lex deweloper”. Rozwiązanie to pozwala na budowę osiedla mieszkaniowego z pominięciem zgodności z planami miejscowymi. Do zezwolenia na lokalizację inwestycji na mocy lex deweloper wystarczy zgoda rady gminy wyrażona w pojedynczym głosowaniu. Z rozwiązania tego najczęściej korzystają samorządy Łodzi i Warszawy.

Lex deweloper oferuje szybki sposób na “zignorowanie” prawa miejscowego. W praktyce przepisy te oferują możliwość wybudowania czegokolwiek i gdziekolwiek, jednak i tu staje na drodze kilka obwarowań. 

Po pierwsze - o ile lex deweloper umożliwia pominięcie w projektowaniu wymogów stawianych przez MPZP, to nie może już pominąć studium. To zaś - przypominamy - nadal nie dopuszcza zamiany toru kolarskiego na mieszkaniówkę.

Po drugie - lex deweloper nie jest rozwiązaniem wiecznym. Uchwałę na jego podstawie można podjąć tylko do 1 stycznia 2026 toku. Później jedyną możliwością będzie skorzystanie z nowego, ale w gruncie rzeczy podobnego rozwiązania, jakim jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Ten jednak będzie wymagał zgodności z planem ogólnym, zatem osiedle na drodze ZPI również jest mało prawdopodobne.

Oczywiście dopóty, dopóki Rada Miasta nie zdecyduje się na zmianę planu ogólnego. Gdyby jednak do tego nie doszło i lokalni politycy nagle stwierdziliby, że agresywna deweloperka być może nie jest najlepszym rozwiązaniem dla Pruszkowa, to nadal nie jest tak, że z działką pod torem nic nie da się zrobić... 

"Aparthotel" to taki hotel, tylko do mieszkania

Ciekawostka - obowiązujący obecnie plan miejscowy, oprócz zabudowy sportowej, dopuszcza przeznaczenie gruntu pod torem kolarskim na usługi z zakresu… hotelarstwa. I to właśnie może być kluczem do realizacji inwestycji już dziś. Bez zgody rady, bez konieczności zmiany prawa, bez oczekiwania na plan ogólny. Jeśli, oczywiście, dojdzie do trzeciej licytacji obiektu i jeśli jej zwycięzcą okaże się inwestor mieszkaniowy. 

W tym wariancie deweloper może wybudować budynek do złudzenia przypominający blok, z lokalami do złudzenia przypominającymi mieszkania. Na papierze jednak lokale te będą pokojami hotelowymi sprzedawanymi wyłącznie klientom prowadzącym działalność gospodarczą z odpowiednim kodem PKD. Ci z kolei będą mogli wynajmować je zainteresowanym "na doby". Na przykład na 365 dób. 

Jest to rozwiązanie, które stoi w całkowitej zgodności z obowiązującym planem miejscowym. Jego zaletą jest również “niepodatność” na skutki reformy planowania przestrzennego. Niezależnie bowiem od tego, czy pod planem miejscowym obowiązywać będzie studium, czy plan ogólny, plan miejscowy pozostanie ten sam.

Obyśmy nie wykrakali

O tym, czy tor kolarski faktycznie okaże kąskiem dla deweloperów, przekonamy się najpewniej na trzeciej licytacji. Jeżeli pojawią się na niej deweloperzy, to możemy mieć pewność, że wdrożony zostanie jeden z opisanych przez nas scenariuszy. No chyba, że istnieje jeszcze inny “patent”, którego nie zdołaliśmy zidentyfikować. Doświadczenie podpowiada, że w polskiej budowlance nawet niebo nie wyznacza limitu wyobraźni deweloperów.

Dwa pierwsze scenariusze będą wymagać bardzo dużej życzliwości ze strony władz miasta: Rady i Prezydenta. Prezydenta, aby dopilnował szybkiego poprowadzenia procedury planistycznej i Rady, aby "klepnęła" wszystko na poczekaniu. Są to scenariusze karkołomne, ale nie niemożliwe. 

Do trzeciej metody władze Pruszkowa w zasadzie nie będą deweloperowi potrzebne. Kreatywność w projektowaniu osiedla w zupełności wystarczy. Wtedy tylko czekać, aż pod Parkiem Potulickich urośnie sporych rozmiarów jajowate (bo zbudowane na obrysie toru kolarskiego) osiedle aparthoteli. 

Jaką mogłoby przybrać nazwę? “Pawie jajo” wydaje się adekwatne. Nie tylko ze względu na bliskość “pawich ogrodów”...